每日楼市观察：楼市博弈进入深水区 房价上涨加重调控预期

    楼市成交明显上扬 专家：今年楼市调控或加码

    在经历了2012年楼市的低开高走后，2013年第一月，多地楼市一改去年同期的以价换量， 延续四季度暖风迎来“开门红”。

    楼市兴旺，各家房地产企业相当亢奋。从2013年1月份开始，行业便呈现融资潮、拿地潮的繁荣景象。分析认为，这反映出房地产企业对后市的普遍看好。

    房企纷纷融资拿地

    天寒地冻，雾霾重重。

    然而楼市却显得“春意盎然”：从1月初开始，北京、上海等一线城市新建住宅签约或成交量出现同比上扬。

    国家统计局近日发布去年12月份全国70个大中城市的房价统计数据。去年6月以来，70个大中城市平均房价已连续7个月环比回升。2013年第1周，40个样本城市中周均成交同比上涨的超过九成，多个城市增幅超过100%。

    与此相对应融资潮、拿地潮便接踵而来。

    公开资料显示，2013年开年以来，富力地产、越秀地产、雅居乐、碧桂园、世茂房地产等8家房企发债高达45.5亿美元，合计约283亿元人民币，相当于2012年全年内房企境外发债数额的一半左右。

    受房企2012年全年销售业绩亮丽出炉、赴港上市门槛降低等多方积极因素刺激，近日在港上市房企掀起了新一轮海外融资潮，业内多家内地房企短短半个多月融资规模已达400多亿港元。如2012年11月旭辉控股集团在香港完成首次发行，募集资金约15.3亿港元。另一家房企江苏新城地产同样完成在港上市，募集资金约18.96亿港元。

    此外，央行近日发布《2012年金融机构贷款投向统计报告》，截至去年年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，比上季度末高0.6个百分点。

    有了充足的资金支持，房企自然将目光瞄准土地市场。

    近段时间以来，中海、龙湖、绿地等多家品牌房企开始在一线城市布局拿地，且多为溢价成交。

    中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，大部分房企在2012年均出现明显的销售升温，在2013年年初启动融资，主要原因是看多市场。

    链家地产[微博]市场研究部张旭也认为，由于去年整个房地产市场大环境持续向好升温，房企均已逐渐加大拿地力度，显示出对于未来市场充满信心。

    掀起新一轮投资建设潮

    “2013年房企掀起新一轮投资热潮，但在投资项目、区域上或有所差别，商业地产、高端住宅或成为投资的首选，其性价比高，潜在升值空间大，所受政策调控相对于住宅市场来说小些。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉向《中国企业报》记者表示。

    著名房地产经济学家张永岳认为，目前房地产业依然处于战略机遇期。2012年我国GDP7.8%的增速依然处于高位，并且在可望的时间内还将保持7%—8%的速度持续前行。此外中国仍然处于一个城镇化的不断拓展过程之中，要达到70%的城镇化率，还至少需要20年时间。

    此外，有分析认为城镇化将成为中国房地产市场大发展的一个契机。新型城镇化对地产行业的提振作用是实质性的，将成为中国房地产市场大发展的一个契机。

    韩长吉认为，城镇化对房地产市场有一定的利好，但是城镇化也不仅仅是“房地产化”，城镇化将带动土地和户籍制度改革，农村土地确权工作的进行，是未来农地流转交易以及管理制度改革的基础，土地的上市流转对房地产市场将有所影响。“国家宏观调控持续，房企投资也更加理性，城镇化只是影响房企进一步投资的因素之一。”

    调控政策或加码

    在业内一致看好国内房地产之时，也有不同的声音传来。

    韩长吉向记者表示，从宏观经济发展层面来看，房企高调宣布投资热潮，一方面能带动上下游产业链发展，有效地拉动内需，对经济发展有促进作用；而另一方面，中央政府之所以加大宏观调控的力度，与我国房地产市场存在巨大泡沫有较大的关系。

    “2013年国家不会停止对房地产市场的宏观调控，尤其是一线城市楼市，因此房企再次掀起投资热潮，不仅在项目自身运营方面存在风险，政策方面的影响也存在隐忧。”韩长吉表示。

    虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。

    岁末年初，地方两会相继召开。一些地方政府通过表态稳定市场预期。

    北京市副市长陈刚在两会期间表示，对于房地产调控，政府还有手段。对于房价上涨过快的项目，租金上涨过快的区域，可以利用差别化税收政策增加其交易成本。

    此外，有消息称，房产税和资源税预计今年将在6—8个城市试点和推进。

    韩长吉认为，房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击。

    另有业内人士指出，2013年一线城市的楼市调控政策可能在去年基础上有所加码。

    国土资源部部长徐绍史日前在全国国土资源工作会议透露，2013年中国将加强和改善土地宏观调控，坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，坚持房地产用地调控政策不动摇。