每日楼市观察：深圳否认房价“限涨令” 开发商闻风想对策

    “2013年深圳所有新售楼盘成交均价必须月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨;项目价格超过限定价格的将不得备案。”近日，一条关于深圳将出台楼市“限涨令”的消息引来外界广泛关注。

    《每日经济新闻》记者了解到，昨日(3月13日)，深圳市规划和国土资源委员会公开回应称，深圳未出台新的“限涨令”政策。延伸阅读【“国五条”细则引发蝴蝶效应 提前还贷加紧卖房】

    深圳市规划国土委同时表示，自进入2013年以来，深圳市有多个高价位楼盘上市或即将上市，为避免全市房价过快上涨，深圳将严格落实“国五条”细则的有关规定，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。

    2011年曾推过“限价令”

    近日不断有传言称，深圳本土开发商在参加国土部门会议时，被口头通知今后深圳所有新盘“不得涨价”，新盘成交均价必须月度环比零增长。

    具体说来，每个获得预售的新盘每月的成交均价环比上一个月不能上涨。目前深圳国土部门已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。延伸阅读【港资房企融资加快内地土储消化 储备依然庞大】

    在业内看来，这意味着今后深圳新房销售 “不让涨价”，是一道“限涨令”。一位不愿具名的深圳地产界人士评价称，“(限涨令)不让涨价，调控很粗暴野蛮。”对方同时认为，这种口头通知通常是政策操作的一种潜规则，预计深圳会否认。

    昨日，深圳市规划和国土资源委员会否认了这一传闻，称深圳并未出台新的“限涨令”政策。

    但深圳某上市地产公司人士称，“这是以前的政策了，只是老调重弹。”深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷向 《每日经济新闻》记者表示：“政府怎么说，我们就怎么做。”延伸阅读【周小川:控制房价调控措施有些会加大力度使用】

    实际上早在2011年5月，深圳就曾推出过类似 “限价令”的调控政策。当时，同样先是深圳开发商被国土部门口头通知，房价增幅不能超过深圳GDP涨幅的10%，并将限价目标分解到各区片，对单个楼盘的预售价格进行限制。如果价格高于涨幅，将暂不发预售证。

    该年7月，深圳限价调控政策升级，进一步作出了细化要求，并对下半年房价调控目标作出调整，将此前“价格增幅不超过GDP涨幅”的目标修改为 “价格月度环比零增长”。同时，新的限价政策还将对新增预售项目分户型、按月实行限价，被业界称为“限涨令”。

    今年1月份，深圳新房价格环比涨幅达2.2%，深圳二手住宅价格为19501元/平方米，环比上涨3.3%。根据深圳中原监测结果显示，2月深圳一手商品住宅成交均价20627元/平方米，环比上升4.74%，连续两个月呈现上涨趋势，再次突破两万元大关。延伸阅读【一线火爆三线泡沫 我国楼市冰火两重天】

    开发商闻风而动研究对策

    尽管深圳市国土部门否认出台“限涨令”，但从政策技术分析角度看，此次房价调控显得更为强硬。

    仔细对比此次传言的深圳“限涨令”与以往的“限价令”政策，仍然发现两者有本质区别。此前，“限价令”将限价目标分解到片区，并未对个盘价格进行一一限制，只要房价不超过片区均价限制，仍然可以有上涨空间。而这次传言的“限涨令”要求所有新售楼盘成交均价环比上月不得涨价，对房价的调控监管更为严格。

    虽然官方否认出台新“限涨令”，但这一传言对房地产圈的影响已经开始显现。延伸阅读【楼市博弈大戏续演 地产商最抗压购房者最受伤】

    杨大谷说，市场传言的“限涨令”若执行，将对开发商营销策略带来巨大影响，会使得开发商后续加推项目的涨价行为受到严格限制。

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    陶文杰认为，外界所传的深圳新“限涨令”一旦执行的话，将打乱开发商的定价策略。他分析称，一些新盘原本前期销售了一批低价楼盘，后期打算再推高价楼盘，意味着销售均价将上涨。而“限涨令”限制楼盘成交均价出现环比上涨，这将使开发商无法获得网签备案。

    此前，深圳一些开发商在“限价令”执行之下，仍然有可操作空间，将楼盘销售备案价定价为片区限定的最高价，实际销售过程中却打折销售，如此一来，开发商可以利用房价上涨空间涨价。

    除此之外，如果开发商将新盘预售转为现售，必定导致销售周期拉长，造成开发商资金回笼紧张。虽然官方否认，但《每日经济新闻》记者了解到，深圳宝安、龙华、龙岗等地区的新盘，目前已经针对传言的“限涨令”在研究相应的对策。