每日楼市观察：深圳否认房价“限涨令” 开发商闻风想对策

     新“国五条”严控下 商业地产或成财富蓄水池

    “新国五条”来袭，你是选择“安静的走开”，还是继续“静静地等待”?把野心放到房地产并没错，但“装鸡蛋的篮子”绝不能唯一，最严调控其实并未彻底关闭投资的大门，具有多维性投资价值的商业地产或许将成为新的热点。　　记得有位坊间哲人说过一句话，房地产里总是充满狼性的野心。这句话直指两大群体，开发商开发商群体和购买群体。开发商的野心几乎惟一，剑指更大的领域甚至国界之外。其实购买群体的野心也比较单一，“全中国20%的人在股市，80%的人在楼市”，此语至今没有实据考察，但却佐证了房地产投资价值所在。楼市的特性不像股市那样需要具有赌徒心理才能赚到钱。

    但长久以来我们发现，把野心放到房地产里没有错，错在我们选错了放鸡蛋的篮子。“楼市里有80%的人投资在住宅领域，20%的人投资在其他领域”，长久以来我们发现这种“野心”违背住宅产业发展的目标，在很多购房者“不该买的还在买，该买的买不了”的痛斥声中，房地产调控伴生而来。

    新国五条是调控的持续行为。但是现实是，新国五条依然会让购房者分成两个阵营：一个欢乐一个愁。欢乐者尤其那些准备在一两年后准备置业者似乎不必再承受房价高速增长的压力，而忧愁者突然发现手中的存款突然失去了投资方向。

    方向仍有一扇门为您敞开

    “临渊愁鱼，不如退而结新网。”楼市若鱼，渔夫当如此。不可否认，当今最佳的赚钱途径还是投资，余钱躺在手里是不能生崽的，所以手有余钱，是一定要投出去的。因为楼市投资在投资风险评估中最稳定，因此吸引到更多的人跑到这个市场里来，今天大家在住宅方面的投资通道几乎被堵死，但房地产的其他领域却可以因此寻找到更大的机遇。

    其实新政也是这个意思，房地产不是不可以投，关键是要投向哪里，而且始终有一扇门对外开放：商业地产。

    很多人之所以愿意把目标定位于住宅，似乎因为对之更为熟悉，感觉更稳妥。其实不然，在寻求稳妥方面，商业地产尤胜之。城市经济越繁荣，商业地产越火，虽然商业地产同样和住宅一样存在饱和的问题，但住宅真正达到城市饱和度之后销售能力和出租能力都会大幅下降，比如有人预判的20年后沈阳平均每户人家都会有两套房子。而商业地产饱和却是一个阶段值，城市再发展后依然潜力无限，也就是说，商业地产在市场的变化中地位更稳定。

    因此在购买住宅后短期倒手寻求房子涨价后的差价的“投机”行为被完全扼杀之后，持有房产靠销售来进行大盈利的时代已远走，而对出租收益、短期买卖、房地产长远保值性的较量中，商业地产显然棋高一着。

    时机从保值到增值的智慧

    在很多领域，投资呈现多维性。比如投资黄金，就是一维性，除了价格还是价格。黄金几乎永远的恒定在那里。类似的投资还有古玩、字画或者工艺品。但证券类投资却具有二维性，除了价格，时间也起到决定性作用。

    而细心的人却发现，商业地产投资却达到了四维性，即点、线、面及空间。包括房地产的时间点性价值、价格线性价值、区位平面价值和产品空间价值。

    视商业地产为黄金进行收藏性投资，只看到其价格线性价值;视商业地产为股票进行买卖性投资，只看到的是时间点价值;视商业地产为商业地产，仅关心价格和产品本身，却忽略了区位平面价值，仅关注了商业地产的空间大体，却忽略了商业地产还细分为很多小科。正如大哲学家叔本华对“维”性的表象描述所言，每一维的变化层次正如清晨浓雾渐渐散去后看到的第一束阳光，千变万化难以把握。

    但和股票等投资品容易被“套”不同，商业地产毕竟具备强大的使用价值，所以其投资被“套”往往是另一层意义上的东西，绝不是投资受损，因此受人追捧。

    尤其在新国五条下，很多人的目标必然要转向商业地产。因此对于商业地产的投资除了要把握好四维之外，目前很有可能出现第五维，那就是出手时机的把握。商业地产同样适应“供需理论”，时机在和时间赛跑。

    方法收益最大化的路线图

    对商业地产投资者，可以简单的分为三大人群：激进者、保守者和中间人群。

    对于如何选择而言，激进者可以选择商业地产新潜力板块，如沈北、苏家屯、沈抚新城等板块。当然，所谓“激进”不是冒进，而是一种敢于冲锋的精神，毕竟按照思维理论，其在价格线性价值上已经占有了绝大的先机，商业地产所带来的区域高发展特性，很容易“以低搏高”。

    保守者最好选择相对成熟的商业发展区域及相对成熟的项目，进一步判断的标准是这种区域还具有很大的发展空间，比如浑南奥体版块，有些商业地产项目就大有可为。

    关于中间者，这类人群最特殊。就是多走多看，可以通过审视售楼处的人气来决定出手方向。尽管我们不提倡“随大流”，但如今的市场基本已经催熟了人们的购房心理，群众的眼睛还是可以创造“见证奇迹的时刻”。