每日楼市观察：“国五条”调控加码 房产商静观其变

    “我买的房子又涨了。”近日，一位刚在去年年底上海万源城买房的李先生告诉记者，当时每平方米三万四左右，现在均价已经到了三万八。而这不仅仅是个案，在上海大华新村附近的二手房也从去年年中的均价两万三四上涨到了目前的两万八左右。

    3月7日，媒体报道称，北京有不少楼盘的开盘价相比去年都将大幅提升，少则10%，多则30%。去年9月底，华远地产董事长任志强(微博)多次预言“明年(2013年)房价可能暴涨”。他的预言或将在北京变成现实。

    正是在这一背景下，3月1日晚，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这意味着“国五条”细则正式出台。

    本次新政中关于“二手房交易个税按转让所得20%征收”的提法受到外界普遍关注。英大证券研究所所长李大霄(微博)在接受《投资者报》记者采访时表示，这是对房价暴涨的应对措施，有利于稳定市场。克尔瑞研究中心研究经理杨晨青表示，新政将令各地二手房市场交易活跃度快速下滑。

    与此同时，地产股则在3月4日一开盘便出现暴跌，数十只地产股跌停。杨晨青表示，本轮新政调控力度介乎于2010年和2011年两轮调控之间，新政将使得自2012年展开的市场回升被打断。

    英大证券研究所所长李大霄表示，“健康稳定发展是调控的大方向，投资者不应过度恐慌。对房产商来说，大开发商相对会好一些，一些小开发商由于产品单一，容易受到政策影响。”

    多家房地产商则向《投资者报》表示，由于政策细则还没有出台，还不方便对此发表观点，只能静观其变。

    房产调控政策加码

    “这次的打击面太广，投资者可能是被上一轮的限购给吓怕了，所以股市出现暴跌。房产商的税负太高了，层层收税，还有土地出让金等，一套高价房，其实得到最多的是政府。”杭州一家小开发商的证券事务代表告诉《投资者报》记者。

    根据“国五条”，这次调控的内容主要包括：在房价上涨过快的地方进一步提高二套房首付比例和利率;二手房交易的所得税严格按转让所得20%计征;2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围等。

    克尔瑞研究中心研究经理杨晨青表示，纵观本次“国五条”新政，与2012年延续一整年的喊话调控已有根本性转变，这应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。

    他认为，从政策总体力度上看，此次新政调控力度介乎于2010年和2011年两轮调控之间，相比2010年以逐次收紧信贷为主的调控要强，相比2011年在一、二线城市全面推行既对增量又对存量的限购政策则要弱。从所涉及内容上看，“国五条”的核心内容依然是在限购和限贷两方面做文章，但在这两大核心政策的执行力度上，本次新政都有所加强。

    住建部政策研究中心主任秦虹表示，“在近期热点城市楼市出现过热苗头的情况下，再次出台调控政策，表明中央政府调控房地产市场不动摇的立场和决心。”秦虹说，这次政策力度明显比以前加大，要求也是按从严、从紧、从高提出的。

    秦虹分析，政府希望通过加大控制投机性需求，来抑制房价反弹趋势，调整目前比较强烈的房价上涨预期，防止房价大幅上涨。

    二手房成交受抑制

    “这几天出现了集中交易，集中过户的现象。”上海汉宇房地产顾问有限公司运营副总经理孙文勤告诉《投资者报》记者，“因为征收20%所得税政策的实施会加重交易成本，对存量房而言，卖家可能会把成本推到买家头上，因此，近期出现成交量的急速上升。”

    他认为，政策在打击投资投机性需求的同时，也误伤了改善性需求。事实上，调控已经到了第四个年头，已经很大程度上限制了投机投资性需求，基本上都是刚需在成交。现在令人担心的是，之后会不会有补充细则，有否补充条款出台。等细则出台后，会否导致二手房交易量的集中下降。

    对此，杨晨青则给出了肯定的回复。“对于当前已经高达六成首付的二套房市场来说，再度提升门槛无疑将对改善型购房需求形成更加巨大的抑制作用。”杨晨青表示，结合近年来重点城市房价的上涨趋势来看，本次调整给二手房交易带来的增加成本是非常可观的，这必然将导致各地二手房市场交易活跃度快速下滑。”

    杨晨青分析道，从房价角度来看，去年下半年开始出现在各重点城市的房价回涨趋势将逐渐放缓，事实上自今年年初以来，在市场量价持续回升的情况下，相当一部分企业都处于对新一轮政策调控的忧虑之中，而本次新政正式落实之后，相信开发商将对未来行业走势重新估量，虽然即刻降价跑量不会成为大多数开发商的选择，但未来几个月内房价总体回稳将是大概率事件。