每日楼市观察：五一楼市成交量低迷 房价未明显下跌

     “以人查房”能否降房价

    国家统计局最新发布的3月份70个大中城市房价数据显示，不论新房还是二手房，价格上涨的城市和幅度都在增加。面对这样的数据，很多人感到困惑和迷茫：“国五条”也出了，细则也有了，限购也强化了，限贷也升级了，还有什么办法能降房价？

    在不久前召开的博鳌亚洲论坛上，SOHO中国董事长潘石屹提出一个降房价的新招：住房联网。他建议，把全国的住房数据联网，并开放查询权限，个人凭身份证就可查询其他人住房套数，让每一家拥有的房子套数和面积都公开，将有利于降低房价。潘石屹认为，肯定有很多来路不明的收入，甚至是贪污腐败的收入用于购房，公开透明的登记制度会形成一个压力，让一些手头有多余房子的人形成市场上供应量，二手房供应量增多，就会促进房价下跌。

    潘石屹的这个建议能否真正降房价？可谓见仁见智。或许，即使真按潘总所言，实现住房联网、以人查房，房价也难以降到每平方米“1潘”的程度。不过，潘石屹关于公开房产、增加供给进而降低房价的思路，揭示了楼市调控中两个重要关系，对于今后的调控有一些启发。

    “以人查房”降房价，揭示了房地产市场中供给与需求的关系。近年来，不少人把房价上涨归因于成本，如土地、税费等，认为地价不降，房价就不会降，认为“国五条”增加的个税成本最终也会推高房价。事实是否如此？就土地成本来说，假如政府真的降了地价，开发商有没有可能仍不降房价，而把节省的地价成本作为扩大的利润？就二手房税收来说，如果增加的十几万元个税能轻松转嫁给购房人，那么，在“国五条”出台前，房主为什么不会直接提价十几万元而扩大自己的收益？如果所有成本都能推高房价，那么，房产税实施后，房主持有期间成本增加，是不是要在卖房时加价以弥补？甚至物价上涨是否也会造成房主在卖房时加价以找平衡？其实，房价涨跌关键不是成本，而是供求，正如潘石屹所设想，当一些房主迫于压力抛售二手房时，供应增加，价格就会下降。相反，只要供不应求，开发商及房主不管成本(地价或住房税费)多低，都会尽力涨价，直至供需均衡，这已为事实所证明。

    “以人查房”降房价，揭示了楼市调控中存量房与增量房的关系。近年来，限购、限贷全力打压投资投机性需求，但房价为何没能下降？这涉及增量房与存量房的关系。限购限贷遏制了新增的投机投资需求，但对以往的投机投资需求则奈何不得。换言之，炒房者不能再炒房了，需求不会激增，但其已经持有的大量房产也不急于出手，供给也难以提升。一些炒房者凭借手中大量房产仍可对楼市呼风唤雨，即使只是持有不卖，就能制造供不应求的市场假象。如能将这些存量房挤出，则能改变楼市供求关系，促进房价回归。挤出存量房，房产税是一种手段，而公开房产、以人查房，促进二手房抛售，也是一种思路。

    不过，“以人查房”降房价在执行上还面临一些困难，效果难以立竿见影，这同样涉及两方面关系。

    一是合法与非法的关系。“以人查房”降房价的思路是，一些人的购房资金涉嫌非法，因此害怕公开，会主动抛售。然而，炒房者的资金并不都是非法的，政府部门的“房叔”、“房姐”们可能会害怕公开并抛售，但煤老板们可未必，企业家们也未必，更何况在相当一段时间内，一些地方可谓是全民炒房，很多人都把资金投向房地产，他们用正当经营所得收入投资房产，就不怎么害怕公开，通过“以人查房”提升供给的效果也会打折扣。

    二是知情权与隐私权的关系。今年以来，“以人查房”的方式撂倒不少官员，民心大快，而一些地方对“以人查房”的叫停，则引发一些质疑。实际上，尽管“以人查房”能满足公众监督官员的知情权，但也对普通公民的隐私权构成威胁。如果真如潘总建议的那样，任何人凭身份证就可查询其他人住房套数，这对普通公民未必是福音。当前的网络社会充满正能量，但也不乏戾气，网络中有很多积极监督官员的理性公民，但也存在很多一言不合即网下“约架”、人肉搜索的草根，以及热衷欺骗、造假乃至敲诈的水军、推手。连彰显正能量的“最美女孩”都可以造假牟利，连公民电话号码都可能被层层转卖，更何况住房信息。因此，在我国信息保护制度还不完善的情况下，如果个人房产能被别人随意查询，那么，其在降房价、反腐败上的正面价值，将很可能被侵害公民隐私权的负面效果所抵消，对这一点，应有理性认知。