包宗华

　　这些年推行经济适用住房中出现了许多问题，没有发挥决定性作用，是前进中的问题。出现了问题，正确的方法是认真解决问题，而不能“因噎废食”地去取消这个决定性环节

　　近年来，出现了一些对推行经济适用住房的议论。有人建议取消经济适用住房，有人则论断经济适用住房已经完成了它的历史使命。提出以上意见的人士，主要是对推行经济适用住房的来龙去脉，及其在解决住房问题上的重大作用缺乏了解，也没有弄清楚国务院1998年23号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的房改任务。

　　政府介入是社会发展的进步

　　十九世纪，是西方国家国民经济和城市化迅猛发展的世纪，是广大城市居民住房困难并形成“住房灾难”（恩格斯语）的世纪，是社会各界对政府不管住房问题进行反复批评、抨击的世纪。

　　随着西方国家社会民主化的不断发展，特别是经过长时期在住房问题上的思想交锋，人们逐步认识到，没有政府的支持，单凭市场自发调节，很难解决好广大中低收入者的住房问题。同时，西方各国的国民经济不断发展，政府已经拥有一定的支持居民解决住房问题的经济能力。为此，进入二十世纪后，许多西方国家陆续决定政府要管住房，明确宣布政府介入住房问题，实行居民尽其所能和政府适度支持（也称为住房商品化和适度社会保障）相结合的住房新制度。这一制度，在解决好住房问题上产生了切实有效的作用，被西方专家称为解决中低收入者“住房灾难”最有效的制度。

　　美国供应中等收入者的住房叫做“社会住宅”；新加坡则改为供应中低收入者的住房，叫做“政府组屋”；我国也改为供应中低收入者的住房，叫做“经济适用住房”。

　　经济适用住房存在的问题

　　我国从1998年7月1日开始推行经济适用住房，至今已有7年。存在的主要问题包括几个方面，首先，推行经济适用住房重在管理，而这几年的主要问题是疏于管理。例如，推行经济适用住房基础是划分收入线，但我国多数城市至今没有明确划分。其次，经济适用住房应该严格控制供应对象、户型和房价，这些年在这三个问题上都存在着失控问题，甚至有的城市严重失控。有人提出停止经济适用住房的主要根据，就是这些年“经济适用住房已经出现了种种难以控制的违规现象”。第三个问题，在开始推行新制度的一段时间里，本应按23号文要求以“建设经济适用住房为主”，即平均在80%左右。而这7年建得最多的年份只有6%，差距实在太大。最后一点，小户型低房价是解决中低收入者住房问题的关键，但是市场上销售的绝大多数是任由市场自发调节的商品房，而商品房又以大户型高房价住宅为主，从而成为这些年产生诸多突出问题的主要原因。

　　出现以上问题，除了认识和管理跟不上外，还有一个重要原因是，当年在制定经济适用住房实施细则时，确定免费提供土地和税费减半的优惠，当年测算其优惠额约占房价15%左右。后来土地价格上涨，优惠额要占房价20%以上甚至更多。这就远离了用较少的优惠调动广大中低收入者住房消费积极性的原则。

　　低价商品房不能替代经济适用房

　　事实证明，许多地方政府对经济适用住房本就存在着认识问题，加上这一负担过重的规定，特别是地方政府拿不出多少免费土地，这就成为每年只能建设6%经济适用住房的主要原因。

　　新加坡开始实行新制之时与我国的国情相近。假如1998年我国推行新制时，借鉴新加坡的办法，决定每年建设小户型低房价经济适用住房占总房量的80%（注：需要调整优惠政策），对20%商品房收取高额土地出让金和物业税，并进行严格管理,就不会产生这样多的突出问题而顺利发展。

　　有人问，能不能用低价位商品房代替经济适用住房？回答是，不能。因为经济适用住房含有社会保障，政府有权调控其户型和房价。而政府对低价位商品房只能发出号召而无约束力。这个号召已经发出了好几年，效果颇不理想。固然，在近几年内，有的城市用行政手段也有可能出一批低价位商品房，但从长远来看，用行政手段抓商品房不是市场经济的办法。

　　我国是在人均国内生产总值很低的条件下推行房改的，与富裕国家相比，遇到的困难和碰到的问题要大得多，因而这些年推行经济适用住房中出现了许多问题，没有发挥决定性作用，是前进中的问题。出现了问题，正确的方法是认真解决问题，而不能“因噎废食”地去取消这个决定性环节。

　　住房制度改革需长时间推进

　　当前在抓好宏观调控、解决突出问题的同时，要分清轻重缓急，有步骤地抓好几点：其一，加强宣传教育，提高推行经济适用住房重要性和长期性的认识。其二，经过认真研究，修改实施细则，把对经济适用住房的优惠度降低到百分之几，使各地政府有能力支持多搞经济适用住房。其三，要求各地积极稳妥地扩大经济适用住房的建设规模，在2020年前建设的小户型低房价经济适用住房，加上原有并可继续使用的小户型住宅，大体上要达到总房量的80%左右。各城市的具体比重可因地制宜地允许有一定幅度的差别，并允许分期到位。其四，加强经济适用住房的法制建设，把这些年产生的诸多问题都涵盖在法律调节范围之中，再加上加强管理，努力防止再出现这些年的问题。其五，把工作做细。例如，各城市要制定适合本地的小户型低造价经济适用住房的分档次标准；每户中低收入者只供应一套经济适用住房；各城市要审批每个住宅小区建设项目中经济适用住房所占比重及其户型和价格等。控制了房价，开发商的利润不超过3%的规定（这一规定很难操作）就没有必要了。其六，对占20%的商品房收取高额土地出让金和投入使用后收取高额物业税。其七，建立问责制，推动各城市认真推行。只要工作做好了，经济适用住房就能健康发展，并真正发挥其决定性作用。

　　同时，还要郑重地告诉社会各界，新、美两国推行中（低）收入者住房取得现今的成就，已经分别用去50和75年，而且在继续推进。我国因为前几年出了一些问题，有些大城市已经建设了大批大户型高房价住房，从而增大了推行小户型低房价经济适用住房的难度，而要在住房建设中大幅度扩大经济适用住房所占比重，任务更为艰巨。我们要清醒地看到，在我国进一步推行好经济适用住房，任务重，道路长。只有经过长期的艰苦奋斗，才能实现理想的目标。

　　（作者为中国房地产及住宅研究会副会长)