北京楼市供应结构矛盾日渐突出，使得市场供求紧张愈加显著，曾连夜排队购买经济适用房的李先生告诉记者，目前市场上可供中低收入家庭选择购买的经济适用房项目实在太少了

　　日前关于北京是否停售经济适用房的争议，成为9月京城的中低收入家庭最关心的话题，面对原本就供应不足的低端住宅市场，此举无疑雪上加霜。对此，北京市建委副主任孙乾对外公开否认“北京经济适用房暂停销售，未来可能只卖给拆迁户”的消息。对于未来经济适用房的购买方式、适用条件等方面，建委正在拟订新的管理办法。

　　低端供应缺口渐大

　　在日前传出可能停售经济适用房的北京天通苑、百子湾1号等楼盘现场，记者经明察暗访了解到，因大部分楼盘都售罄，目前尚不存在停售经济适用房现象，但相关负责人员告诉记者，北京将酝酿全新的经济适用房标准和买卖管理办法。

　　北京市建委相关部门负责人在接受记者采访时也证实了上述说法，即对于经济适用房的销售不存在停止的说法，而对于经济适用房的开发标准、管理程序、买卖资格认定等基于市场变化和发展，正在拟订相关新的政策。政府部门在限定购买者条件时，肯定会优先考虑保障解危解困排险行动所涉及的拆迁户、奥运工程及市政项目造成的搬迁户、文保区搬迁户的权利。

　　经北京市规划委有关负责人的介绍，在全国所有的城市中，北京经济适用住宅开发建筑规模最大。1998年至2003年年底的5年时间里，经济适用住宅竣工面积为1113万平方米。而北京市日前公布了5年内经济适用房供应总量将达到1000万平方米，每年的供应量将在200万平方米以上，尽管如此，相对于北京每年新房两三千万平方米的交易总量而言，这个比例仍是杯水车薪，市民可以选择购买的经济适用房少之又少。

　　北京楼市供应结构矛盾日渐突出，使得市场供求紧张愈加显著，曾连夜排队购买“三环新城”经济适用房的李先生告诉记者，目前市场上可供中低收入家庭选择购买的经济适用房项目实在太少了。李先生认为，现在经济适用房占所有市场住宅供应量的一二成，而事实上，需求量却占到所有购房人的六成以上，僧多粥少的格局使得经济适用房本身成为了矛盾的焦点。

　　在北京一项网络调查显示，有77.44%的用户表示有购买经济适用房的计划。这一比例明显高过了经济适用房项目在北京房地产市场所占有的份额。因其价格大大低于普通商品房，就必然产生空前旺盛的市场需求。日前天通苑、三环新城等经济适用房楼盘出现的万人排队，一号难求的局面，也正是这种巨大供需落差所导致的必然结果。而与此相对应的则是已售经济适用房的高出租率和高空置率。

　　直面变革

　　事实上，经济适用房已经到了非改不可的地步，由于现行政策还是针对以往几年的市场情况，已经不适应现有市场快速发展形势。

　　8月底，《经济适用住宅设计标准(试行)》已出台。据北京市规划委透露，作为北京市地方标准执行。经济适用房建筑面积应控制在54平方米至117平方米之间，楼层净高不低于2.4米。

　　“要改革还不光是产品自身，还有很多交易环节、资格重新认定等具体操作问题需要有新的规定。”北京市建委一位部门负责人表示。今后项目原则上以80平方米的中小户型为主，单套总价款不超过32万元，“购买内城经济适用房主要是控制面积；购买外城的，面积适当放宽，控制单套总价。”

　　此外，面积标准分为三类针对部分项目单套面积过大的问题，新标准首次明确规定，新建经济适用住宅的面积标准按户型分为三类：一室一厅的，使用面积应在40至45平方米，多层的建筑面积在54至60平方米，高层的建筑面积在60至66平方米；二室一厅的，使用面积应在55至60平方米，多层的建筑面积在74至80平方米，高层的建筑面积在82至88平方米；三室一厅的，使用面积应在70至80平方米，多层的建筑面积在94至107平方米，高层的建筑面积在104至117平方米。

　　尽管经济适用房政策正在酝酿变革，而全国工商联住宅产业商会会长聂梅生仍然坚持经济适用房已经不适应市场现状，聂梅生认为，作为全国供应量最大的北京经济适用房，由于连年来管理不严，收入不透明，导致政府、社会、购买者、开发商、各方人士都对经济适用房安排不满意。买卖中不平衡，项目开发选址让很多购买者望楼却步等等，这些都是经济适用房存在的弊端，对于未来，货币化等方式可能是更好的解决方式之一。

　　对于“经济适用房是否有助于解决中低收入家庭的住房问题”和“如果国家取消经济适用房你持什么态度”两项问题，大多数网络投票者认为，经济适用房不能解决中低收入家庭的住房问题，但对于取消经济适用房的建议，也有2/3的受访者明确表示反对。“没有作用”也“不该取消”，这一结果恰恰折射出经济适用房政策面临的尴尬。

　　未来何去何从？

　　据一位开发商预计，在中低端市场的供应上，北京现有的经济适用房总量不仅不能完全满足中低收入家庭改善住宅之需，1年200万平方米的供应量就连动拆迁也未必够用。而事实上，随着奥运工程全面展开，市政建设力度加大，市场需求总量将大幅攀升。

　　对于未来，业内很多人士预测，针对中低收入供给，北京可能会尝试上海两个“1000万”的做法，即上海自2005年开始实行的两个“1000万”工程——1000万平方米配套商品房、1000万平方米中低价普通商品房，加大建设中低价普通商品住房和配套商品住宅房的力度。

　　考虑到北京经济适用房目前也开始向拆迁户倾斜的状况，北京未来的经济适用房供应可能类似上海的思路，这对经济适用房的开发是一次彻底的变革。“由于目前北京大部分经济适用房位置在三环附近或者城铁交通沿线，对于这些稀缺地段的房产开发将对未来中低项目是一种限制，要扩大供应量，只能在周边地区大量建房。”北京城建房地产公司一位负责人预测道，在上海，这些中低端项目大部分集中在中环线以外。

　　“中低端项目扩大供应，无疑将对平抑北京整体房价事半功倍。”阳光100常务副总范小冲认为，基于北京房价呈现不断趋上的走势，随着市场供应结构的调整，房价将得到稳定，而目前中低端比例的供应显然太少，还不能起到应有作用。

　　北京住房价格因为经济适用房供应减少，房价涨势很猛。1~7月，北京全市商品期房买卖平均价格分别为7308元／平方米，涨幅为21.9%，高于前7个月全国商品房平均销售价格同比上涨9.7%的水平。在上海，做法的改变已经起到实质性效果，在稳定房价，保证中低价普通商品房需求的基础上。今年上海中低价普通商品住房新开工已有500万平方米。上海房价整体已经开始下降。

　　(作者：林明)