房产峰会·观点

　　经济适用房多了，房价感冒低温，房产市场受不了；经济适用房少了，房价发烧高涨，普通百姓受不了。房产市场上的经济适用房究竟要多大比例，才能既让百姓满意又让房市高兴？

　　昨日，建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处处长赵路兴提出了自己的“楼市黄金分割比例”：商品房与经济适用房之比应是6∶2，房市上应有20％的房子是带有政策保障性质的经济适用房。

　　国家官员：6∶2充分考虑了供需双方利益

　　赵路兴提出的“楼市黄金分割比例”是：为进一步完善住房保障供应体系，应逐步形成由商品房，经济适用房(可租可售)及廉价住房3个层次构成的完整的住房供应体系。从住房供应体系中各供应方式的比例看，就全国总体水平而言，原则上应为商品住房占60%，住房保障的比例为40%(经济适用住房占20%，可支付租赁住房占15％，廉租住房占5%)。

　　赵路兴认为自己的“6∶2观点”考虑了市场供需双方利益平衡。经济适用房是政策性的保障住房，介于完全市场化的普通商品住房和保障性的廉价住房之间，适应中低收入阶层的住房需求，房价明显低于商品住房。经济适用房在市场上的地位只能是补充，原则上不能进行流通，供应范围和规模要以不干扰市场的正常运行为原则，因此经济适用住房的保障面应控制在20%左右。

　　赵路兴还补充说，各城市确定本地具体的供应结构的比例应因地制宜。

　　成都官员：建好经济适用房作好政策准备

　　作为国家部委官员，赵路兴也许不知道成都如今面对经济适用房时的矛盾心理。10多天前，成都市房管局举行了官方的全市房地产市场形势分析座谈会。房管局负责人明确表示：政府正在开足马力修建“面向社会公开发售”的经济适用房，这是政府引导和平抑商品房市场价格的重要手段。但没有政府官员明确表态：经济适用房修好了，拿多少套出来卖给市民？政府方面的说法是：115万平方米的经济适用房“待建成后根据市场形势适时适量推出，达到缓解供给压力，平抑房价的目的”。

　　成都有官员在会上是这样解释的：究竟放多少经济适用房，这要看到时的市场形势而定。如果政府把这115万平方米的经济适用房都扔到房产市场上去，成都房价肯定降了，但成都房市也基本完了。所以，政府要在最大限度尊重市场规律、允许市场手段自我调节的同时，做好了政策准备。一旦成都房市进入失去理智的时候，政府一定出手销售经济适用房。

　　成都副市长： 经济适用房不是房市的主流

　　今年8月初，成都一位副市长接受采访时说，今年前所未有地提出大量经济适用房建设计划，最主要的原因是成都今年商品房与经济适用房的价差已到了市政府不得不关注的层面，“商品房价迅速攀升的结果，必然是本地的弱势群体吃亏”。

　　在看到经济适用房对弱势群体的作用时，这位副市长认为，经济适用房是双轨制下的产物，不是主流。

　　成都目前的经济适用房按地域和结构不同分为5类价区，最便宜的980元/平方米，最贵的2600元/平方米。但这位副市长认为“五类价区”非常不合理。他说，经济适用房的价格应与市场挂钩，理由很简单：一是老百姓的年人均收入在增长变化；二是买经济适用房不是说购买者没钱，只是收入没有达到一个标准。

　　让百姓不为房愁这些办法可借鉴

　　房产峰会·论剑

　　昨日下午，在中国“房地产市场发展暨住房保障政策高层论坛”上，北京、天津、上海、成都、郑州、武汉、南通等7城市切磋交流了各自城市住房保障的经验。这是我国各大城市第一次以房产峰会的形式互相借鉴各自在经济适用房等住房保障领域的经验。

　　成都：经济适用房投入不放松

　　成都从去年开始在经济适用房开发项目和用地方式上提出“锁定房价、拍卖地价”的项目拍卖招标方式。除按8项成本加上3%以内的利润确定经济适用房销售价格的方法外，成都还提出了“比周边同类商品住房价格平均低15-20%”的原则确定经济适用房价格。

　　北京：对经济适用房进行控制

　　2001年起，北京对经济适用房户型面积进行了控制。2001年以来新批准的经济适用房项目，80％的户型控制在单套面积100平方米以下。2003年规定今后新批准项目户型面积控制在80平方米左右的中小户型，单套总价款控制在32万元以下。

　　上海：配套商品房可租可买

　　上海采取租售并举方法，凡符合条件的供应对象，可根据自己实际情况结合公积金配套使用、购房贷款贴息等优惠政策，选择购买一次自住配套商品房或享受租赁一处自住住房。

　　天津：政府出钱建好解困房

　　天津的主要经验是：由政府投资，兴建解困房；进行危陋平房改造；全面实施安居工程；推出经济适用房政策，加快经济适用房建设；推行社会集资和合作建房；建设廉租住房，公产房实施租金减免政策；金融机构给以融资保障。

　　郑州：经济适用房占房市20％

　　1995年被纳入国家经济适用房(安居工程)建设计划试点城市后，郑州每年制订年度建设计划，对质量、进度、安全、文明施工等进行及时的协调，历年已竣工工程合格率为100%，优良率达到30%以上。目前经济适用房建设占住房建设总量的比例保持在10-20%左右。

　　南通：每年3000万元进行补贴

　　2003年起，南通市财政每年安排3000万元资金，对市区1500户左右中低收入居民家庭给予经济适用房货币补贴。制定房屋拆迁最低补偿总额保障标准，收购储备公有平房及小套型二手房，安置被拆迁的特困家庭。

　　武汉：经济适用房利润限定3％

　　武汉经济适用房政策运作具有如下特点：控制售房对象；限定售房价格，经济适用房利润限定在建设成本的3%，比商品房便宜15%左右；实行政策扶持，住房公积金最高额度可达房价的70%；以两室一厅房型为主，适当安排大户型；重视建房质量，建设经济房小区；实行总量控制，经济适用房建设规模控制在全市住宅总量的15%左右。

　　让无房者有房还是让房升值？

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮博士谈房产

　　房产峰会·访谈

　　政府有义务帮百姓有房住

　　问：有些地方政府似乎一直在“让无房者有房，还是让有房者的房子更值钱”这两者之间摇摆，你如何看待？

　　陈：“解决老百姓有房子住”和“解决老百姓有房子这种资产”这两个概念要分开。任何社会，政府都承担着一个责任，那就是最终让没有房子的人有房子住。再往上，到了全面小康社会了，老百姓除了银行有存款，还要有心里更加踏实的东西就是房子。这是生活水平提高、社会发展的很正常需求。政府在这方面有义务帮助老百姓。

　　成都应加快城市化建设

　　问：现在有城里人说，政府推进农民进城使得城市房价攀升，该让农民就呆在乡下。

　　陈：这实际上不是房地产问题，而是城市化问题。实际上，全国的房地产也是城市化的一个有机组成部分。成都城区人口是280万，四川有8000多万的人口。作为一个人口大省，四川的省会城镇居民的容纳人数和这个省的总人口数是不相称的，它迫切需要推进自己的城市化。作为省会，成都应在城市化建设和农村剩余劳动力向城镇转移过程中有所建树。不然的话，面临的就不是成都市如何建设的问题，而是我们全省城市和乡村如何协调发展的问题，以及我们在奔小康的过程中，老百姓能否分享城市化的好处问题。

　　成都房产需求来自全国

　　问：但是，普通市民对现在高高在上的房价很害怕啊！最后大家都买不起房子。

　　陈：我们不要谈房屋价格。当前你得一场感冒和你将来考不考得上清华大学并不是一回事。对成都房产的需求并不仅指四川人或成都人，新疆、西藏等很多人也希望在天府之国有一个将来的安身立足之处，这种要求是非常合理的，因为你本身也担负着区域经济里这样一个供给任务，这对成都市的经济发展也是有利无害的。但是，一般来说，我们的供给需求对比就不是解决我们一般老百姓的住房，四川有8000多万人口，这个城镇化过程并不是仅给成都市区或成都辖区1000多万人口预备的城市化，是面对四川8000多万人口的城市化，以及面向全国各地更多地方希望向更好的居住条件流动的这些人推进的城市化。

　　城乡结合部应加快城市化

　　问：现在有人认为，旧城改造造成了大量被动购房需求，客观上使供求关系失调。

　　陈：城镇化发展以及房地产发展过程中，城乡结合部是矛盾最突出的地方。实现城镇化，让更多老百姓搬进城里住，改善居民住房条件，核心问题不在于老城区怎么改造。虽然这个问题很尖锐，但这还不是最主要的，换句话说就是哪怕把成都旧城都拆迁改造了，也依旧不能解决四川和全国老百姓对成都的住房需求。所以，关键的问题还是城乡结合部怎么样实现城市化、城镇化的问题。郫县是这个突出矛盾中一个具有典型意义的地方，在这个地方开这个会议，我们是希望成都的经验包括全国各地的意见，对形成相应的政策有所借鉴。

　　房价上涨别轻易喊“狼来了”

　　房产峰会·言论

　　在昨日举行的“中国房地产市场发展暨住房保障政策高层论坛”上，著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮博士，就当前国内房价问题表达了自己的见解。

　　我要让大家失望了，别指望我对房价高、低、涨、落作评论，因为这不是我今天想讲的，也不是我所擅长的。要谈房价问题，我们有100种方法来交流，但都存在误差。

　　我们注意到今天有一条讯息是确切的：前3个月的房价和去年同期相比上涨了13%。这是一个事实。大家注意到汽车市场，媒体也在炒作，而且汽车市场是价格大战，人们确实有依据说，每一种车型的价格和去年相比都在下跌，如果我告诉你今年平均每辆车的售价和去年相比是上涨了，你说有这种可能性没有？

　　诸位赞成我这种假设的可能没有。也就是说我们感觉的市场价格，所用的指标可能不是同一个。感觉并不准确。我们假定去年车市上有奥拓、桑塔纳、帕萨特、奥迪等不同档次的车，假定不同档次的车今年和去年相比都是降价，但是去年卖掉的100辆车里，有7成的人买的是奥拓；今年卖掉的200辆车，有7成人买的是奥迪。即使你说今年每一种车型的价格都是比去年降低，但今年平均每辆车的售价比去年也是上涨。

　　我们现在所说的房价是平均每平方米的价格，但是大家说汽车市场上的价格是每种车型的价格，并没有说平均每辆车的价格，对不对？大家在不同的市场用的是不同的指标。

　　这实际上给了我们很清楚的一个概念。在座的很多是开发商，你去年开发的项目和前年相比、去年开发的项目和今年相比，在容积率上、在绿化上、在公用设施上、在保温材料上是一样的吗？不一样。老百姓的每平方米的市场房价不反映他买到的房子是什么样的小区，是多少的容积率。不同容积率的房价能一样吗？老百姓手中的房子在结构上是不是在逐步升级中呢？

　　我们不否认同一地段同一样子的房子的房价可能与去年相比是上升了，这点和汽车市场上是不一样的。但是今年的13％里有若干个百分点是结构变动造成的。 根据录音整理(有删节) （采写、摄影记者吴宇航彭永生见习记者吴伟实习生张艳艳）