拨经适房土地和建设用费正在成为长三角乃至中国各个地方政府沉重的包袱

　　中低收入家庭选择经适房，在降低购房成本的同时，是以生活成本的提高为代价，这样的经适房工程不利于困难家庭的安居乐业，让他们无法完成“脱贫致富”

　　经适房是在整个住房保障体系完整建立之前的一个权宜之计，最终隐患在于一旦政府政不堪重负，最终还是会分摊在纳税人身上

　　一周前，一份直指南京现行经适房体制弊端的住房保障制度改革方案成为南京人巷议的热点。方案的核心内容，是未来经济适用房改革的方向应该运用现代产权法则，建立“政府与个人共有产权房制度”。

　　提出这个改革思路的专家是南京市建委研究室高级经济师陆玉龙。

　　一份报告聚焦30年后

　　“现在的经济适用房制度凝固在个人身上，政府投资有去无回。按照我的方案，南京30年之后将可以建立起以共有产权房和廉租房为主体的住房保障制度，实现经适房的循环利用。”谈到自己的改革方案，陆玉龙充满了信心。

　　陆玉龙解释，“政府与个人共有产权房”制度的基本含义，是凡由政府提供补贴的住房，均由政府和购房人按出资比例共同拥有住房产权，在《房屋所有权证》上标明房屋所有人为政府(或其授权的住房保障机构，如房改办或者住房保障办)和购买人以及两者的产权比例。

　　“政府按投资比例分享产权”和“经适房循环利用”是这个方案的两大亮点。陆玉龙指出，现行经适房制度的最大弊病在于始终存在需要保障的中低收入家庭和政府有限的财力之间的巨大的矛盾。以往政府对于经适房的经营，只注重划拨土地，而忽略了分享经济适用房作为商品房的一种本身应该包含的投资收益。

　　陆玉龙认为，政府对于经适房的投资完全可以从现有的出让土地资源转向分享产权，对于绝对低收入家庭，提供政府拥有100%产权的廉租房解决居住；而对于其他中低收入家庭，采取1∶1甚至2∶1的方式分享产权。政府拥有产权后，经济适用房建设的财政资金其实就始终掌握在政府手中，无论未来出租还是上市，政府都有将分享相应的投资收益。如果经适房购买者选择将住房出租给低收入家庭，政府还可以将其视为“廉租房”放弃自己那部分租金收益。

　　陆玉龙同时指出，未来经适房的购买者，除了中低收入家庭，还应该包括一些阶段性购房能力不足的家庭。由于产权投资的收益远高于其他投资方式，所以一旦这些家庭有能力购买更高端的商品房，或者回购全部产权，政府就可以收回相应的经适房源或者产权投资。被回收的房源，将重新投入经适房的保障体系中。

　　他算了一笔账，按照南京现在每年建造150万平米经济适用房的速度，30年后经适房的总量将达到45万套，覆盖人口100万。如果每年有5%的家庭通过自身收入提高步入更高端的商品房市场，那么30年后，所有的经济适用房就可以实现循环利用。

　　“双轨制”下假繁荣

　　2004年5月13日，建设部会同国家发改委、国土资源部、中国人民银行共同制定颁布了《经济适用房管理办法》，将经济适用房界定为政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

　　2004年11月，《杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则》出台。

　　2004年12月，《南京市经济适用住房管理实施细则》正式颁布实行。

　　新政迭出的背后，是当前各地扩大经济适用房建设规模的繁荣景象——南京市建委提出“三房工程”要占到整个商品房市场份额的25%，而南京今年将竣工的159万平方米18858套经济适用房已经全部被瓜分；杭州在今年落实分配3000套经济适用房的基础上，明年将再开工150万平方米。无锡和宁波把明年经适房建设总量提高到了200万平米，就连力争做“杭州后花园”的绍兴市，也喊出了明年落实1000套经济适用房的口号。

　　但是，繁荣的背后，成本倒挂、市政配套过重、建设标准偏高、实施物管难等种种弊端正在逐渐暴露。经济适用房“救急不救穷”，让一大批希望改善居住环境的中低收入购房者左右为难。

　　划拨经适房土地和建设用费正在成为长三角乃至中国各个地方政府沉重的包袱。杭州的经适房用地大都建在5至7类规划用地上，而南京的9个经济适用房片区，用陆玉龙的话来讲，“地铁规划在10年以后实现，有的居住环境还不如农民住房。”

　　“政府承担不了财政压力，只好用一些低成本的土地来满足中低收入家庭形式上的居住要求，却忽略了他们居住的主要目的是为了就业和求学。”陆玉龙批评道。在他看来，中低收入家庭选择经适房，在降低购房成本的同时，是以生活成本的提高为代价，这样的经适房工程不利于困难家庭的安居乐业，让他们无法完成“脱贫致富”。

　　真正需要的人买不到或者不愿买，一些特权阶层却拿来作为谋利的工具。谈及现有经适房制度的种种弊端，陆玉龙用“双轨制的困境”来概括。在他看来，现有的经济适用房出售制度残留了太多计划经济的因素，经济适用房作为“商品房”的本质特征被忽略，市场不统一是造成所有腐败和内部操作的根源。

　　三种声音建言经适房改

　　和房改房一样，经适房最大的功能在于“安居”，可是现行的经适房政策，正在使这一目标的实现变得越来越困难。关于经适房的改革方向，我们听到了三种不同的声音：

　　陆玉龙认为，经适房改革应该遵循公共财政原则，循环使用是经适房发展的必由之路，而产权共享是实现循环的必要保障。与此同时，他认为既然政府投资的是产权，那么政府完全可以放弃建立经济适用房片区，而用出让土地的收益按5%至10%的比例在普通商品房小区里采购经济适用房，并根据补贴房款的比例与经适房购买者分享产权。

　　南京大学房地产信息研究中心主任葛扬提出，鉴于目前中低收入家庭很多局限于自身技能匮乏，无法在短时期内实现“脱贫致富”，经适房要循环利用在短时期内解决不了问题。对于中低收入家庭的住房保障，货币补偿可能杯水车薪，应该以提供实物为主，将一些较好的房源予以低于市场价的形式的出租。一旦中低收入家庭有实力回购住房，可以考虑返还相当的租金。

　　复旦大学房地产研究所副所长华伟对于经适房制度的存在意义进行质疑。他指出，市场和保障必须绝对分开。经适房是在整个住房保障体系完整建立之前的一个权宜之计，最终隐患在于一旦政府财政不堪重负，最终还是会分摊在纳税人身上。他认为，如果政府不限制地价，而从地价收益中取出部分作为困难家庭购房时的贷款利息补贴，将在不违背市场规律的情况下，达到社会救济的目的。