严涉

　　11月8日，寒流掠过北京，天降大雨。9日晚，10多名客户带着铺盖睡在了经济适用房三环新城售楼处门口。开发商考虑到天气越来越冷，紧急决定下午2点开始放号，利用群发短信通知了已经登记的客户。对于经济适用房的态度，已经成为了一个涉及人道主义的问题。

　　尽管建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和中国人民银行近日联合下发《经济适用住房管理办法》已于2004年5月13日起正式施行。在当时，众多人士也乐观地认为《办法》的出台能遏制自我国的经济适用住房产生以来所出现的高房价、大户型、高收入阶层也投机购买的突出现象，让变了味的经济适用房回归它的本来面目。

　　但在实际建设中，经济适用房只占住宅建设中的很小一部分，远远满足不了中低收入人群的购房要求，这部分人甚至还买不到经济适用房，而且在建设标准、地点、价格、出售对象等很多方面都存在一些问题。这样一来，建设部明文要求的各地住宅建设70%-80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭(北京规定为年收入6万元以下家庭)成为一纸空文。对此，许多专家学者提出应该对经济适用房进行再认识、再定位。

　　目前，部分城市已经开始针对上述漏洞制定出适合当地的实施细则，比如杭州市房改办拟订的《杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则》已经杭州市政府同意。新的政策在申请条件、建筑面积核定、上市交易等方面有了不少更明确的规定。未来的这些变化，将决定经济适用房是否经济。

　　把经济适用房打回原形

　　自从1998年国家把经济适用房作为一项政策推出以后，在短短的几年间，经济适用房就因为其所表现出来的面积过大、购买者错位和价格失控等这些“既不经济，也不适用”的问题而饱受社会的批评。因而，如何使经济适用房“名实相符”，完全发挥纾解城镇中低收入家庭住房困难的作用，就一直是政府努力解决的问题。新办法能否对此有比较大的促进作用，能否规范目前比较混乱的经济适用房市场？现在虽然还不敢妄下判断。但有一点可以肯定，经济适用房将告别政策与实践出现背离造成的“尴尬”处境。

　　经济适用房虽是社会保障体系的组成部分，但6年前国家决定全面推进经济适用房建设，并不全是为了解决城镇中低收入家庭的住房需求，另一个原因是扩大内需，拉动经济增长的需要。经济适用房成了国家要发展的住房供应体系的主体。这也就是说，国家有关政策的初衷并没有仅仅局限于社会保障体系的范畴内。

　　正是这种政策定位上的模糊，使得经济适用房很难与商品房划地为限。作为政策性住房，经济适用房本应有一个数量的限制，不宜全面铺开，但一来因为中国的人口结构还不是橄榄形，中低收入家庭占了人口的70%-80%；二来国家把它作为经济增长的一个主要手段，因此，在实际建设中，经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。

　　在定位不准确的前提下，政府对经济适用房的管理也不够规范。经济适用房政策的核心是解决约70%城镇中低收入居民的住房问题，要让这一政策落实，必须对经济适用房的消费建立一整套规范的管理机制。但实际上，目前有的地方管理不够规范，监控力度也不够，致使有集团购买经济适用房，有高收入者购买多套经济适用房用于投资等背离政策初衷的事情大量出现

　　另一方面，经济适用房由于土地属于行政划拨，相关费用减半征收，价格应由物价部门核定。然而，在实际管理中，开发商虚列成本、抬高价格的行为比较普遍，大大超越了城镇中低收入家庭的实际承受能力，从而，使得这些居民只能望房兴叹。

　　此外，土地的行政划拨也使一些地方盲目扩大经济适用房用地规划，冲击土地市场供求平衡关系；或者非法改变土地用途，造成土地资产大量流失。

　　俗话说，从哪里来到哪里去，经济适用房的去处是“打回原形”，即把经济适用房纳入社会保障体系进行考虑，按照让20%的人进入住房保障体系的原则，来安排有关政策，而不是让它承担拉动经济增长的任务。这也就是说，经济适用房应着重解决居住问题，同时兼顾生活品质问题，不能本末倒置。从这一政策要求出发，对经济适用房的总规模、与商品房的比例、建筑质量追求都应加强调控。与此同时，创新住房保障思路。改变过去重“补砖头”的观念，探索“补砖头”和“补人头”相结合的新途径。

　　低收入者的利好因素

　　建设经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题。然而，从立项、开发、建设、销售到消费各个环节，经济适用房并没能地满足真正的低收入者。我们经常能看到奔驰宝马等高档轿车长期停放在经济适用房的小区里，这明显和国家规定的经济适用房享用者的收入水平不符。中国房地产协会副会长顾云昌对记者说：“过去对经济适用房的购买对象和控制面积都没有详细规定，这就造成了很多地方经济适用房建筑面积过大，购买者也不完全是中低收入者，这也造成了房地产市场上的不公平。”

　　譬如，由于没有确立中低收入者的界定标准，更没有确立该由谁来确定、如何认定等，政策只规定了价格构成标准，没有明确建造标准，比如，什么是符合中低收入家庭的实际需要户型？每套住宅建造多少平方米？其结果是开发商从自身利益出发，绝对不会主动替政府把关，而是谁有能力买，就卖给谁，什么样的户型好就建设什么样的房子。而且，因为经济适用房，政府给予了免交土地出让金等优惠政策，其价格大大低于商品房，这样，理所当然地要大量挤占商品房市场。

　　这种情况下，《经济适用住房管理办法》的出台应该说是一件大好事。这个管理办法严格界定了经济适用房是具有保障性质的政策性商品房，严禁把经济适用房项目变成商品房项目，规定对经济适用房

　　的户型标准、供应对象和销售价格进行严格的限制。比如面积要求严格控制在中小套型，大的控制在80平方米左右等等。对此，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，《办法》的出台不仅对户型、面积、收入、购买程序做了规定，对开发商利润的限定则能从房价的角度让老百姓住上真正经济实惠的房子。3%的利润限定应该说真正体现了政府对百姓的关怀。

　　新规定中对消费者的利好因素，中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜也比较认可：原来只是从收入上来对购房者作出限定，现在还从供给上进行了限定。当然，最终能对消费者产生什么直接的影响，现在还不好说。在操作上也不是没有漏洞可钻，根据最新的经济适用房上市政策，办理产权证未满五年的经济适用房上市交易，其交易价格不得高于原价，所以该价格限制很有可能会导致合同外的交易行为，也就是俗称的“黑白合同”。

　　另外，购买经济适用住房5年之内不得出售，确需出售的，价格不得高于购买时的单价。如此一来，可能会出现这样的情况：一些投资者购买经济适用房后，不满5年出售时，与买方商定好成交价，然而双方的交易合同上却写的是原来购买时的价格，这样，新规定对经济适用房投资者设置的壁垒就有可能被绕过。

　　应该看到，实施新规的初衷是好的，可究竟能实行到什么程度？效果怎样？还涉及到各级政府的经营管理水平，以及各个地方的具体情况。北京链家宝业房地产经纪有限公司总经理左晖说：“经济适用房究竟能不能保障中低收入者的利益，应看它的限定。第一，规定年收入6万元以下的人才能购买，6万元以下到底算不算中低收入？第二，6万元以下的人是否就能买得起经济适用房？现在买一套经济适用房的价钱是在32万元左右，这对于中低收入者来说未必就是一个小数目。第三，年收入6万元以上的，是不是就能买得起商品房？这些都是需要考虑的问题。”

　　所以，《经济适用住房管理办法》只是从宏观的角度对管理经济适用房作出了规定，各地还应根据这一《办法》制定出具体的实施细则方能切实有效地发挥该办法的作用。西安建筑科技大学投资与房地产经济研究所所长刘晓君说：“尤其是对审批程序要制定出详细的规则，以保证无房户和住房困难者能住上经济适用房，真正把高收入者拒之门外。”

　　户型面积的社会保障原旨

　　《经济适用住房管理办法》规定要将户型面积“严格控制在中小套型”的目的，主要是为了防止经济适用住房户型过大，体现经济适用住房的保障功能。

　　开发商也挺难。虽说经济适用住房具有保障性质，但它毕竟是商品房。企业要盈利，自然是市场需要什么样的房子，就设计建设什么样的房子。据说北京购买经济适用住房的居民喜欢三居室，所以回龙观经济适用住房就建成以三居室为主，甚至前几期还有不少面积达200多平方米的复式住房，好像销售都不错。

　　但是，且慢，即使是经济适用住房，也并不是只有大房子才好卖。由北京住总房地产开发有限责任公司开发的“翠城”也是一个规模庞大的经济适用住房小区。这个总规划面积约200万平方米的居住区，最近推出了1300多套经济适用住房，面积在90平方米以下的中小户型占房源总数的90%，基本符合《经济适用住房管理办法》关于严格控制在中小套型的规定。位于北京东南四环、售价每平方米3180元的“翠城”，销售十分红火，虽然现在预约登记的房子要等到2007年才能入住，但许多人还是愿意花几天时间来排队拿号。

　　倘若设计到位，即使面积不大，经济适用住房也可以做到“经济”而“适用”并且舒服。日本住房的三居室一般控制在82.5-91平方米，二居室控制在66.5-75平方米，但其功能之全、性能之好，是我国绝大多数住宅所达不到的。因此，我们建设经济适用住房，应该在设计的舒适性和产业化等方面下工夫，而不应片面追求面积之大。

　　回龙观经济适用住房的大房子，即那些面积达200多平方米的复式住房，曾经是引致不少人诟病经济适用住房的重要证据，有人甚至称其为有钱人才住得起的“豪宅”。作为一种具有保障性质的政策性商品房，经济适用住房片面追求“大”是不合适的。正如开发商所透露的，回龙观经济适用住房每期推出几千套住房，排队等候的却有几万人。如果能将户型面积略作调整，单位面积减少，套数增加，岂不是可以满足更多人对于经济适用住房的需求？

　　事实上，有不少城市的经济适用住房就很“小”。南京近期建设的经济适用住房主要分为三种套型：60、70、90平方米(建筑面积)，杭州规定的经济适用住房主体套型为60-70平方米。成都市经济适用住房控制在面积90平方米以下，最低价格为每平方米980元。陕西省计划今年将投资65亿元建设530万平方米的经济适用住房，并将户型面积控制在70平方米左右。

　　将户型严格控制在中小套型，以满足更多人的住房需求，只是经济适用住房所携带的社会责任之一。

　　虽然仍有论者提出要限制甚至取消经济适用住房的开发建设，但国务院18号文件明确提出，要加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房在相当一段时期仍将起着其他商品房无可替代的重要作用。经济适用住房适应了中低收入家庭购房需求，促进了居民住房消费，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁的矛盾。

　　1998-2003年，我国经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题，居民购、建经济适用住房(含集资、合作建房)累计支出金额超过5000亿元。

　　经济适用住房的另一个重要作用是，优化了房地产市场供应结构，平抑了商品房价格的不合理上涨。目前，国家正对包括房地产业在内的几大行业实施宏观调控，而商品房市场供应结构不合理等问题，正是引发国家对房地产业进行宏观调控的重要因素。建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾最近在南京召开的一次会议上说，商品房供应结构不合理，是导致当前全国房价不合理上涨的主要原因之一。在此情况下，继续支持和完善经济适用住房、普通商品房的建设，将有助于国家宏观调控目标的实现。正因如此，国务院在决定将房地产开发项目资本金比例从原来的20%提高至35%及以上时，不要求经济适用住房开发项目的资本金比例相应提高。