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节约维权成本 造成过激行为?集体收房是利是弊?

http://www.0731fdc.com  2004年08月27日   北京青年报

  或曰可节约维权成本或曰易造成过激行为

  八月以来集体收房达到了一个高潮。集体收房可以节约维权的金钱成本,却往往耗费了大量的精力成本,在组织过程中的纠纷也引起关注。一位不愿透露姓名的开发商认为,集体收房的出发点是把开发商当敌人,在集体行动中业主们互相影响,容易造成过激行为。集体收房究竟是利是弊,各方的探讨远未结束。

  -业主集体收房为的是什么

  期房侵权现象由来已久,主要包括面积作鬼、施工质量低劣、公共设施不达标、层高缩水、管线不通畅、乱收费等等。

  很多消费者都是在入住一段以后才发现问题,错过了维权的最佳时机。某小区业主纪先生三年多以前购买了一套两居室,直到最近才发现实际层高只有2.7米,低于合同上约定的2.8米。但因为已经过了三年有效期,纪先生的损失无法讨还。

  普通业主缺乏相关知识,往往需要聘请律师、验房师等,验房的成本可高至几千甚至上万元。因此不少业主表示,虽然知道集体收房过程繁琐,但也没有办法。业主张先生认为,集体维权的目的不是要开发商的赔偿,更不是起哄闹事,而是不想让房子在日后给自己“添堵”。

  集体收房在一些小区已经有所实践,不少房产律师也已开通此项业务。在一些业主因此受益的同时,集体收房也像其他房产维权的集体行动一样,经常遭遇失败。房产律师秦兵认为,集体收房也要凭借技巧和对房产知识的了解。正如一位网友所说,市场经济下的纠纷解决是博弈不是搏斗,是技术和艺术,不是革命和斗争。

  -赞成意见:节省了成本也培育了感情

  集体收房最大的好处就在于节约成本。一位细心的业主算了一笔账:一般合同规定允许面积上有3%的误差,如果在3%内,业

  主就应掏腰包,虽然只有几平米,也要多花几千甚至几万元。实际上,增加出来的往往是公摊面积,分散的业主要测量公摊面积困难不小,光是请测绘公司就要花上万块钱。如果50户以上居民公摊测绘费用,就要便宜不少了。

  据房产律师孟宪生介绍,仅聘请律师一项就要花费30000元左右,一般只有在分摊的情况下业主才划算。律师在收房中的作用主要体现在三方面:核实产权是否受到限制,土地和房屋不应有抵押;从法规角度衡量建筑物本身和配套设施的质量;判断交房方式是否合理,如交房时应提交哪些文件、有没有不合理收费等。孟律师称在这些方面的侵权行为可以让消费者付出几万元的代价,由于某些开发商的不规范操作,这类现象比较常见。

  一些业主认为,集体收房的另一大优点是使未来的邻居们团结在了一起,为日后的共同生活、建立社区文化奠定了基础。有过集体收房经验的业主张先生认为,楼房的住户往往关系冷漠,社区里难以培育出“家”的感觉;住户们对社区没有感情,进而也就失去了责任心;集体行动是个契机,让大家为了维护共同的利益走到一起,在成为邻居之前先成了朋友。

  -反对意见:易引起内部纷争和过激行为

  对集体收房持有异议的人多出于两种考虑。一是零散业主很难组织起来,即便组织起来也往往因为意见不一、费用支出混乱而失败。房产律师孟宪生目前已经接受过八九个集体收房的咨询,但真正开始运作的只有两家,他认为导致行动流产的主要原因是缺乏有力的组织人员。房产维权专家舒可心也曾表示,房产维权中如果没有具有奉献精神和行动能力的组织者,往往都无法成功。

  也有开发商担心集体行动容易引起过激行为和不理智举动。某业内人士称,有些购房者心态不够成熟,在面对问题时不是想怎样用和缓的方式解决,而单纯依赖集体过激行为,导致问题复杂化;还有某些缺乏职业道德的律师为了赚取代理费,挑唆业主使用过激手段。维权人士表示,这种现象确有发生,业主在接受监理或律师的咨询时,一定要保持理智,权衡利弊,否则损失的是自己的利益。

  -成功前提:规范程序、保持理智

  目前大多数集体收房的业主都是在摸索中行动,不清楚该找谁代办,应该经过哪些程序,或是怎样做才最能节省金钱和时间。业主张先生说,要是什么时候集体收房的手续也能写进类似《购房合同204条》的书中,组织问题就不会这么难了。

  然而,在采访过程中,几位房产律师和业内人士均表示,集体收房是行业不规范的产物,是阶段性产物,解决问题的关键是市场监管制度进一步完善,使消费者和开发商之间达到信息平等;一味依赖于集体行动,也不利于市场秩序的建立。

  专家呼吁,不管是开发商还是业主,在处理集体收房时都要保持理智心态,一切从法律出发;大多数纠纷都出在双方不愿沟通上,只要有沟通,就有解决问题的可能性。

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