文至

　　第一次买房谁都没有经验：有些什么程序？哪些地方需要注意？这些是普通消费者的弱项，上当吃亏常常免不了，轻则损失一些金钱，重则后遗症源源不断……

　　近日，读者施先生来电，义愤填膺地诉说自己购房7年多，至今还没有拿到房产证的经历。施先生在气愤之余，更多的是无奈：“开发商是专业人员，他们熟知购房过程中的各个细节。而我们购房者很多是第一次购房，根本不了解应该注意些什么问题，在这方面可以说是弱势群体。我的经历就是一个最好的教训，希望说出来能给其他的购房者提个醒。”

　　施先生对前往采访的记者介绍说，自己开了一家文化发展公司，“我是一个生意人，做生意使我养成了谨慎的习惯，可是对房产领域不了解，再谨慎还是‘斗’不过专业的开发商。”一见面，施先生就显得特别无奈：“购房7年了，手里还只是一本预售合同。要办理一本房产证，怎么那么难啊？”

　　延期一年多交房开发商认可赔偿

　　事情还要从7年前说起。1997年5月8日，施先生与上海房业联合开发公司签订了《上海市内销商品房预售合同》，购买该公司开发的上海市徐汇区大木桥路银光大厦一个单元，总房价82.68万元。合同约定施先生先支付房款60万元，剩余22.68万元在交房前支付。并约定1997年8月30日前交房。

　　施先生告诉记者，合同签订当日他就一次性支付了60万元房款，并于1997年7月25日又支付10万元。但是开发商并没有按约定在1997年8月30日交房，而是整整延后一年又四个月，即1998年12月30日才取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，向业主交房。

　　“在这期间，我和其他一些购房者几次三番询问开发商何时交房，开发商一再用‘房子都已经好了，还能有什么问题？’来安慰我们。”

　　1998年12月31日，施先生所购房屋交房。因购房时与开发商即在合同第7条约定：延期交房开发商要赔偿违约金。通过多次交涉，开发商最终认可赔偿延期交房违约金8.0241万元，以及房屋缺少的设备（门、洁具、电料等）4494元。

　　赔偿金抵扣房款余额埋下隐患

　　“当时我和开发商商量用这些赔偿金来抵扣剩余房款，对方表示同意。也就是说，我所要支付该房的尾款实际为4.2065万元（12.68万元-8.0241万元-4494元）。另外，由我来承担尾款逾期的利息2625.49元。”事情到这里，一切都还比较顺利。

　　至于房屋的尾款问题，开发商于1999年12月26日向施先生收取了尾款和逾期利息共4.5万元。至此，施先生已按合同约定付清了所有房款，“其实照这么算，开发商共收了我82.710951万元，还多收了309.51元。”

　　随后，施先生多次要求开发商开具全额付款发票，并为其办理小产证，可得到的却是一再的拖延。在施先生的坚持下，2000年1月20日，上海房业联合开发公司总经理孙家正在施先生打印的一份提问式最终确认书上注明：

　　房产证何时办理结束？

　　二个月内办完。

　　延期交房所产生的损失如何赔偿？

　　按协商处理。

　　未安装的设备如何结算？

　　已包括在赔偿内。

　　施先生向记者出示了该确认书。“我觉得自己在处理这件事情上相当地谨慎了，也正是有了这份确认书，我觉得可以放心了。”可是两个月过去了，仍然没有房产证的踪迹。

　　施先生告诉记者，同一时间内，开发商利用很多业主不懂房屋交房违约赔偿等问题，以一些小恩小惠（如退一部分房款）哄骗业主办理了产权证。许阿姨就是其中的一位受害者。 她告诉记者：“当时开发商说退我4万元房款并为我办理产权证，我听到后觉得合算了。后来才知道按照约定开发商应该赔给我十几万元！”

　　施先生说，开发商之所以一直不给他办理房产证还有一个很重要的原因就是施先生是小区业委会的成员，代表广大业主“追踪”近百万元维修基金的去向。开发商销售部副经理王小力曾明确提出“只要你退出业委会，就给你办房产证”的条件。施先生相当气愤，没有同意这样的无理要求。

　　后遗症显现十余万尾款“人间蒸发”

　　2004年1月15日，施先生向开发商发出结算、办证函，要求为其结算房款和办理房产证。1月16日，开发商有了回复，可令施先生没想到的是，对方在结算告知函中指出：房款尾款9.5万元……共要求施先生补交各种款项5.7776万元。施先生既气愤又疑虑，于2004年2月17日向徐汇区人民法院递交了诉讼请求。

　　施先生的委托代理人，上海尚实律师事务所律师熊江怀告诉记者，开发商没有按约定于2000年3月20日内为施先生办理完房产证。参照中国人民银行规定的金融机构，逾期利息标准每日万分之二点一计算，自2000年3月21日至2004年3月20日，开发商应支付违约金25.01179万元。

　　然而，2004年5月25日收到法院判决书的那一天，施先生陷入了更大的困惑。法院不但没有支持他的诉讼请求，反而判施先生在判决生效后十日内向上海房业联合开发公司支付房款5万元，及按照贷款利率支付自1999年1月1日至1999年12月25日止逾期付4.5万元,自1999年1月1日至判决生效之日止本金5万元的利息。

　　“怎么到最后会变成我没有付清房款了呢？”施先生怎么都想不明白。熊律师告诉记者，现在的关键问题集中在作为延期交房赔偿的那笔8.0241万元的违约金和4494元的未安装设备费是否作为房款的一部分。

　　司法科的工作人员在看施先生出示的确认书等证据时表示，当时施先生没有要求开发商写清楚赔偿多少钱，是否作为房款的一部分等内容，因此在诉讼中会显得证据不足。“我当时已经觉得自己想得很周到了，让开发商写确认书。对于普通的购房者谁都不可能做到很专业啊！”

　　目前，施先生和熊律师已经决定上诉到上海市第一中级人民法院。“我的证据很充分，没道理输，我一定会坚持打下去的。”虽然显得很疲惫，但施先生态度坚决。

　　在记者的整个采访过程中，曾多次试图与开发商上海房业联合开发公司取得联系，但该公司已搬到了金山区山阳镇，按照开发商迁址前留给银光大厦业主们的电话，记者屡次拨打却始终无人接听。业主们反映，开发商刚搬走时那个电话还能打通，但得到的答复总是“负责人不在”。后来电话渐渐联系不上，施先生等业主特地前往金山区数次，却发现该公司的办公地址大门始终紧闭。