从会所现状看若干地产商的社会危害

　　会所目前已经是高档社区的标志性符号，会所的档次和规模又成为社区价格和档次的一面镜子，但是，对于会所目前的日趋高档化发展走向，以及高档会所经营日趋艰难的现状，笔者深感忧虑。以下为笔者几点浅见，供业内人士拍砖。

　　第一、会所发展现状

　　1、 会所的组成部分

　　1) 基本部分：娱乐、休闲功能性项目，如棋牌室、健身房、麻将室、乒乓球室、游泳池等，包括部分泛会所内容。

　　2) 主题部分：区别于其他项目的主题功能，如茶吧、书吧、体育会所、文化会所、音乐会所、公园会所等，具体案例有广州奥园的高尔夫会所、金地香蜜山的网球馆会所等。

　　2、 会所的经营现状

　　1）会所功能：会所的设计初衷是提供业主一个内部的休闲娱乐空间，增加楼盘在居住之外的附加值，进一步提升楼盘的销售业绩和生活质素。但是在项目运做前期，基于销售因素的考虑，大多会所在为满足销售“卖相”的问题，一般设计夸大，片面追求档次和规模，解决销售道具的短期目标的同时，为经营增加不小难度。

　　2）会所经营：目前会所的经营方有两类，一是开发商自己经营，二为物业公司代理经营。两者一般均不具备商业物业经营经验，面对庞大的会所，于是出现大面积的功能闲置、服务不到位，由于设计和业态定位问题，甚至出现大面积亏损。会所在开发商交房后，已经逐步成为与现代化社区格格不入的商业怪胎。据了解，全国住宅类会所经营亏损面达80%以上，经营最好的深圳这个数字为70%左右。

　　案例（长沙）：

　　1、盛极一时的亚华香舍会所，建筑面积2400平米，包括酒吧、餐厅、活动室、游泳池等高档配套，但是由于会所设计在小区内，不挨马路，目前看来，经营严重不足，撇除发展商垫资维持因素，亏损已成事实。

　　2、热销星城的麓山别墅项目，会所建筑面积3000平米，但是在业态设计上抛弃业主高学历、中年人居多的主要特征，居然设计了大型室内篮球场，笔者深深为其以后的经营管理扼腕。

　　第二、原因分析

　　1、发展商的短期行为

　　1) 追求短期利益的形象工程；

　　2) 缺乏前瞻性的业态定位；

　　2、代理商的原罪

　　1) 片面追求销售进度的形象工程教唆者；

　　2) 促进销售的价格杠杆和销售道具；

　　3) 规划设计中的理想主义错误导致，如社区内会所在经营难度上的酷疾。

　　3、城市规划的忧患

　　1) 规划中公摊的模糊性，使会所成为开发商增加边际收益的重要工具。目前，对于会所建筑公摊与容积率之间的关系问题导致的纠纷，正在增加。主管部门的司法缺乏有力的法律依据。

　　2) 城市片区商业规划对住宅会所功能监督指导的缺位，导致开发商为所欲为并助长短期利益，以致于一个片区出现若干个规模相当的网球场、篮球场、游泳池等会所配套，并与政府公共商业设施形成重复建设。

　　第三、解决方案

　　1、会所设计与项目定位结合，不宜贪大求多；

　　改变大马拉小车会所，如小社区配大会所，或者中低档配高档会所，政府规划部门在会所建筑面积方面应该有所界定。

　　2、设会所计与片区规划结合，不宜闭门造车；

　　同样是主管部门的职责，片区发展规划和住宅会所规划相结合，改变开发商为销售住宅为目的，闭门造车造会所，提高住宅销售价格，转嫁“花瓶”会所成本的做法。

　　3、会所设计以市场行为为目标，不宜孤芳自赏。

　　结合项目客户需求以及周边配套，有目的的设计会所定位，为会所将来经营作好准备。

　　4、会所商业定位应该因时而变。

　　以商业业态定位的弹性变化为依据，在建筑设计方面提前预留空间，提供分割和改造的结构。

　　5、会所经营应该专业化管理。

　　会所本质上是商业住宅，商业目标的实现必须依赖于专业组织经营，目前会所经营处于初级萌芽状态，但是随着住宅业的大面积上市，因会所亏损随之而来的经营问题即将到来。专业化经营会所正在成为房地产业内人士和管理界的主要话题。

　　冰冻三尺，非一日之寒。会所的销售“花瓶”功能，反映出房地产发展的不规范，消费者的不理性，以及政府主管机构的不到位。而促成“花瓶”会所的始作俑者，笔者以为，非策划人员，尤其是销售策划人员莫属。所以，当我们策划某个会所规模档次为销售提供卖相的时候，不要使自己成为觉醒后的业主的“千夫指”。

　　备注：深圳房地产规划以会所豪华名扬国内，笔者注意到，金地香蜜山网球会所已经基本纳入经营和周边配套，值得肯定；但是大多数会所的功能定位，均离不开单纯的销售目的。

　　(文:德行天下)