谁是长沙房地产品质之短板?
2005年秋交会期间,在长沙房地产业扼而复兴的繁华下面,我们发现,由晨报主办,某楼盘协办的长沙房地产品质大调查活动正式将困饶星城地产多年的“瑕疵”暴露在阳光之下,由公众评说。凭心言之,该“白皮卷”调查活动名为民意摸底,实为业界一大羞事。
众所周知,长沙房地产综合品质与沿海相差几个档次。那么,长沙房地产的品质到底如何?是什么阻碍了长沙房地产品质的提升?提升长沙房地产品质的切入点何在?
如果以“白皮卷”上所罗列的4大项、45小项的标准来圈点长沙楼市,笔者甚是汗颜,遑论长沙,即使全国范围内,也许难以寻找一个典型,况且其大多标准很是模糊,**作性、可行性可想而知。但是,毕竟是长沙业内专业自发自觉的一次自我剖析,其影响将是深远的。
长沙房地产品质到底如何,尤其是住宅品质如何呢?根据笔者总结的三圈法和十指标法,即外看位置,中看配套,细看户型,同时对地段、环境、户型、价格、污染、交通、配套、开发商实力、建筑质量、物业管理等几个方面进行综合评价,并对每一个板块代表性楼盘进行分析,以10分制进行评分,发现少有超过80分的项目,即初步判断长沙房地产缺乏震撼性的跨越历史的经典之作(如上海紫园、广州星河湾、深圳的四季花城、北京的SOHO尚都等),品质不属于优秀的占据多数。详细分析见拙作《长沙房地产:呼唤品质时代》即http://bbs.0731fdc.com/showthread.php?t=77254。
明白自己在国内地产队列中的位置,知耻而后勇,是目前长沙广大开发商共同的责任。那么是什么原因阻碍了长沙房地产火热而落后呢?根据笔者1年多时间与长沙开发商接触的经验,最主要的原因还是观念问题。其中包括政府土地受让政策,大量审批1、2类用地用做公务员小区和经济适用房,甚至以以物易物的方式向修路公司低价出让大量主干道旁边的千目、甚至万亩良田,于是将真正具备开发实力的开发商们逼到城市边缘或者角落,形成典型的二元化市场体制。同时,开发商们因为拿地成本高,悸于经济适用房和集团开发产品的低价倾销,对销售价格趋于保守,进而减少项目品质内涵的投入,形成“价格导向”的封闭思路,同消费者简单的“价格便宜”思路不谋而合。在长沙消费群的生活观念和理财意识方面,也存在着“崇尚娱乐休闲,不思置业投资”的观念,使在江浙、粤港一带盛行的“置业投资”观念在本地难以推行,住得好不如玩的好,今朝有酒今朝醉,与休闲娱乐相比,万般皆下品,娱乐成为唯一高消费产品。
行文至此,不禁扼腕。长沙2004年的产业结构调整规划将目前的3、2、1结构向2、3、1结构逆转,表达了政府有识之士对长沙经济结构可持续发展的担忧。我们也期待在烟草业基础上,更多的远大、中联重科落户长沙,领航1、3产业。
那么提升品质该从何切入呢?笔者认为政府应该先行。进一步打破地方保护的桎梏,有比例有计划的引进诸如万科等大型优质开发商,将城市优质地块给予经营,造成鲶鱼效应,进一步促进本地开发商的洗牌和自进,进而引发房地产产品的品质大革命。同时深化土地供应结构的调整,加大旧城改造力度,取缔公务员住房和集团用地供应,缩小经济适用房面积,将经济适用房用地赶到城乡结合部,促进城市化进程。
只有从根本上解决制约房地产品质的不良因素,长沙房地产才会迎来第二个春天。
(文:德行天下)
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