长沙外来开发商调研简单报告

　　注：本文系工作需要，临时“抱佛脚”而成，未经深入调研，部分数据与观点仅供参考。

　　长沙，地处中南地域、联通东西部和南北向重要纽带的长沙，自2000年以来，其房地产便开始飞速发展，凭借其特有的区域优势和政策优势吸引了不少外来品牌房地产开发企业，至2003年，这一趋势越演越烈，众多外来地产大鳄凭借先进的开发理念与雄厚的资本实力纷纷抢滩进驻长沙，如浙江南都、浙江绿城、阳光100、香港国中控股、美联置业、中体奥园、广东碧桂园、珠江实业、卓越地产……，一时间，星城楼市大盘云集，风云激荡。因此，熟悉和了解长沙楼市外来开发企业的项目运营情况，不仅可以加强我们的市场竞争意识，还能提高我们的开发视野。

　　星沙板块——大盘时代的开创者

　　永泰地产可以说是长沙楼市最早的外来品牌开发公司，2000年9月由北京美好愿景与香港盈泰合资组建，在星沙经济技术开发区东北角圈地463亩开发低密度别墅洋房项目，该项目共分四期开发，推出初期由于良好的建筑设计与景观规划倍受欢迎，销售十分火爆。随后2002年10月，永泰地产又与隆平高科，人健置业合作开发位于星沙镇镇中心的“山水人家”。该项目总占地208亩，总建筑面积20万平方米，分三期开发。秉承“山水芙蓉”开发与推广模式，山水人家的推出，由于价格合适（开盘均价1200元/平方米），品质较好，吸引了众多镇公务员和开发区内三一重工、远大空调、中粮可口可乐、长丰猎豹等诸多企业的中高层管理人员。到2003年，由于两个“山水”系列的大获成功，永泰地产的投资方加大了在长沙的投资力度，于2003——2004年，通过合资合作的方式先后拿下6个项目，除了位于井湾子的“山水庭院”与位于河西雷锋镇的“山水·英伦庄园”业已面市和市中心的“芙蓉国际”即将面市外，其余三个项目尚在前期酝酿当中。

　　与永泰地产一样，香港兆佳集团的项目也主要集中在星沙开发区。据悉，兆佳集团是星沙开发区土地储备最多的开发商，达5000余亩之多。2002年年底，兆佳集团启动其在星沙镇的第一个项目——“星沙商业乐园”，该项目位于星沙镇开元路和星沙大道的交汇处、开元大酒店对面，占地98.6亩，总建筑面积62540平方米，容积率2.0，原计划准备做住宅开发，后因其它开发商先行开发的住宅项目较多，并且地块较小，做住宅开发不具有规模优势，再加上当时星沙商业项目空白，故改为商业项目并取得初步成功。

　　随后，受国家宏观调控的影响，位于星沙北侧的腾飞岛开发提上议程，但由于受专业和资金限制，兆佳集团尚不具备开发腾飞岛的能力，后与华南碧桂园合作，共同开发腾飞岛。该项目占地约2000余亩，被松雅河环绕，岛内拥有较好的自然资源，适合于做大型别墅群开发。目前，该项目已开工建设。

　　2004年9月28日，兆佳集团在星沙的第三个项目——“幸福里”正式亮相，该项目占地540余亩，总规划面积40万平方米，投资8亿元，分三期开发，以叠加式别墅为主。

　　人民东路板块——精品云集的成熟社区

　　浙江南都房产作为中国房地产企业36强品牌企业于2002年上半年正式进入长沙，于2003年、2004年先后推出“西街花园”与“星城世家”两个项目。西街花园项目位于人民东路10号芙蓉区新政府斜对面，于2003年10月正式开盘，占地247亩，总建筑面积约20万平方米，容积率1.37，共分三期开发，以4—5层德国理性主义多层建筑为主。随后，与长房房产合作开发 “星城世家”于2004年9月底正式开盘，该项目也位于人民东路，区政府正对面，占地170亩，建筑面积22万平方米，容积率1.5，分二期开发，以多层与小高层的新古典主义建筑为主。

　　而具有港资背景的深圳锦汕实业有限公司也在人民东路板块圈地556亩，成立湖南美联置业公司，投资16亿开发“锦湘·国际星城”，整个项目将分四期开发，总建筑面积约80万平方米，以多层与小高层为主。投资方深圳锦汕实业有限公司成立于1996年，以建筑施工出身，后逐渐发展成为集房地产开发、物业管理、建筑施工、建筑装饰等于一体的多元化企业。

　　期间，由于湖南美联置业公司高层管理人员变动，“锦湘·国际星城”项目启动被迫延迟，直至2004年下半年，项目才逐渐启动，于2004年10月开工，预计2005年春季房交会开盘亮相，目前处于排号预订阶段，平均房价在2600元/平方米。

　　与此同时，具有荷兰投资背景的湖南胜辉置业也开始启动在芙蓉区政府旁的“世嘉·国际华城”。该项目总占地100亩，总建筑面积18万平方米，容积率2.68，其中住宅面积约13万平方米，商业面积约5万平方米，先推住宅。目前已开工建设，2004年年底开盘，平均房价约3400元/平方米。

　　随着五城会的召开，位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内的国中星城项目开始浮出水面，该项目总占地650亩，规划总面积80万平方米，容积率2.09，绿化率40%，由香港国中控股投资开发，由川普房产咨询（上海）有限公司代理销售。项目共分三期，目前一期占地218亩，总建筑面积超过30万平方米，投资约10亿元人民币，拟建成一座集娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城。其中商业部分约9万平方米，酒店部分约15万平方米，写字楼4.4万平方米，会所1万平方米，并规划有大量的景观绿地及停车空间。

　　由于该项目属于体育新城重点配套开发项目，又实力雄厚的香港国中控股投资开发，2003年10月开工典礼上，其福布斯中国富豪榜排行第18位的张扬主席亲临长沙，并邀请省市相关领导及中央媒体出席开工典礼，随后又力邀曾志伟、张敏为项目代言人，推盘模式打破了长沙传统商业项目的开盘波澜不兴的局面。

　　(文:德行天下)