55％开发资金贷自银行的解读 房地产是暴利行业

　　http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年08月22日09:12 中华工商时报 巫继学

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　　中国人民银行8月15日发布的“2004中国房地产金融报告”指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。（《人民银行：55％以上房地产开发资金来自银行贷款》）这一数据，验证了此前舆论普遍猜测的房地产开发资金大部分源于银行贷款的判断。这个55％以上，有太多的信息含量，深入解读，也许我们可以从中透视诸多房地产业企业与银行之间的内在经济关系。

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　　这个55％，我给出的解读如下：

　　第一，它告诉人们，银行与房地产的关系非同一般。世上绝没有无缘无故地疏远，也没有无缘无故地密切。银行与房地产企业的关系，从来都是亲密无间的。它们之间的密切经济关系，一路走来，也都是互利互惠的。据国家统计局日前出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。全国建筑业企业达到48688个，完成建筑业总产值23084亿元，企业资产总值23542亿元，企业总收入22037亿元，利润总额520亿元。房地产业和建筑业的增加值分别占国内生产总值的比重为2．0％和6．9％，尤其是建筑业占国内生产总值的比重创建国以来最高，仅次于工业、农业、商业居第四位，已经成为国民经济的支柱产业之一。不错，房地产作为中国经济发展中新兴的支柱产业在国民经济中的地位愈益提高，所占GDP比重也越来越大，但是不是已经到了它的开发资金的大部分可以通过银行贷款的方式获得解决的地步呢？我看大可商榷。从世界经济发展史的角度看，作为一个产业，在长达二十多年发展中，它发展的资金主要通过银行贷款支持，是极为罕见的。除非这个产业的发展属于战时动员，除非它的产品的需求属于非常激增，除非国民经济对它的要求是异常短缺。

　　第二，它告诉人们，每100套房中间有超过五55套以上的房是银行的钱叠起来的。那么，这岂不是可以理解为，房地产的风险不仅有房地产公司自己承担，而且拉了一个垫背的。这个垫背的有两个特点，其一，它是最大的风险承担者，反而开发商本身还退居其次。其二，这个垫背的，所有者缺位，风险承担者是“虚拟”的，因为它事实上是公共大众的钱。我们知道，国有企业与民营企业不同，私有资本的人格化者就是企业老板本身，是现实的，个人利益与企业利益是重合的，也是不可反自身的；而国有资本相反，它的人格化者

　　是公共大众，是全民，企业领导者只是其代表，它是虚拟的，个人利益与企业利益分离的，因而是可能贿赂的。

　　第三，它告诉人们，之所以有大比例超过其它产业的银行资金进入房地产业，一定有它不平凡的地方。后来被揭发出来的大量犯罪事实一再证明，那是权力资本暗中参预的结果。我们这样说，是以接二连三的金融犯罪案例为实证的。君不见，全国每年的成千上万起经济贪污，行贿受贿，金融巨贪，哪一起没有银行的贷款参预其中，哪一起没有权力资本参预其中，哪一起没有违法乱纪参预其中？银行公权资本化，在房地产贷款中寻租获利，最终也给贷款埋下了资产劣化的种子。

　　第四，它告诉人们，房地产业是当今社会“空手套白狼”高段能手的主要竞技场。从上个世纪九十年代的房地产狂热开始，到今天的房地产在中国形成大的气候，“空手套白狼”几乎是路人皆知的一条潜规则。在业界，说到以房地产项目贷款，没有不熟谙此道的。虽然“空手套白狼”模式已经臭名昭著，但也绝非从房地产界销声匿迹，它的手法在发展变幻，它的运作模式还在传承更新。有两则报道值得一提：一则是“房虫空手套白狼，南京房价一季度继续疯涨”（，说的是炒房者骗贷炒房的事；一则是“虚构房地产骗来2600万，空手套白狼最终入班房”，说的是以房地产项目为诱饵，骗巨款的事。此间，我们在goog le上进行一番“房地产＋空手套白狼”的搜索，获得信息约18，500条之多。

　　第五，它告诉人们，房地产在当今确实是一个近乎暴利的行业。道理通俗简单，银行为什么那样乐意贷款给房地产，特别是在中央政府三令五申对房地产贷款要严格控制，甚至对房地产要紧缩“银根”的背景下，房地产公司依然还能在银行那里拿到钱，说明房地产的高利润对银行有相当的吸引力。从最新的一些资料显示，房地产的获利，从300％到700％各个档次的都有。有人困惑：为什么卖100万台冰箱仅能获得2亿元左右利润，而投建一个300万平米的小区在某些城市可获得50亿元以上的利润，仔细看一下就能发现，房地产致富的逻辑就是土地政策的逻辑。你只要拿到便宜的土地，就等于成功了大半。而圈地屯地，正是房地产商的基本功课。正因为如此，中国房地产业是铸造富豪的产业，2004《福布斯》中国大陆富豪榜排名前100位中，50％以上涉足房地产业；而《福布斯》全球富豪榜中，500位富豪中却只有30人左右是地产商。中国特色的房地产与其暴利之间的关系可见一斑。

　　第六，它告诉我们，正因为银行与房地产商有如此重要的正相关关系，那末房价的走势就不仅是房地产商命运的走势，同时也是银行命运的走势，双方共进共退，共损共荣。这样我们就不难理解，为什么房市治理总是一波三起，总是反反复复。什么“国八条”，又是什么“新八条”，加上总理的多次指示，部委领导的各种讲话，等等。最后，房市在各种力量的较量下，不明不白地变幻着。所以我才不无感慨地说过，当前房市有如股市，观市犹入五里云雾，让人看不清，看不懂。只要认真浏览一下今年以来的媒体，有关房价走势的报道真是前其矛后其盾，向左走向右走，令人喜令人忧。使人强烈地意识到，房市水很深，房市雾很大，房市手很杂。

　　第七，它告诉我们，在这种经济关系中，充满着私有经济与国有经济的合作与争斗。在贷款给私有资本的房地产中，银行作为国家资本在性质上是公有的。那么，可以近似认为，这55％以上，就是公有资本变身参预房地产开发。由于是贷款，信用借贷关系中，银行成为债权人，贷款企业作为债务人便是这55％以上的资本拥有者。公与私在这里，是以等价交换的原则平等相处关系，却又是债权与债务的对立关系。