中国长沙第26届房地产交易展示会于2008年10月30日上午在红星国际会展中心盛大拉开帷幕。在楼市现今观望气息颇浓的局势中，此次房交会的举办无疑成为了市民和开发商密集关注的焦点，房产今后的路该如何走，房价是涨是跌成为市民最关注的问题。

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安居篇——住房保障：市场和市民的共赢

长沙市城市住房保障局副局长陈世忠：保障新策 享受改革成果

主持人今天我们一起来聊聊房子问题，现在全国几乎都是大家看着房子，没有钱买房子，这是一个矛盾，陈局，您认为长沙有这样的现象吗？  

 陈世忠 房地产市场一个最大的市场功能就是解决老百姓的住房所居。老百姓通过劳动所创造的收入和房价之间有差别。所以，肯定会出现购房参差不齐。比如，收入比较高的，我们允许他们购买别墅，那都是可以的。收入低一点的，他们就买普通商品住房。那么，对低收入家庭里政府就有公共住房保障制度，我国一直是这样的，长沙也是这样。那么，高收入者购买别墅；中等收入者购普通商品房；低收入家庭享有住房保障，让居者有其屋。

 主持人 可见大家对这种现象的存在还是普遍地表示认同，以及有全面地认识。我想问一下陈局，针对这种现象的存在，政府方面是抱有怎样的态度呢？

 陈世忠 刚才聊的话题主要是讲房价比较高，有一部分人买不起房，如何来找到这个中立点。首先，对广大市民要进行正确引导，要他们理解什么是楼市？什么是政府？什么是开发商？我们要把它讲清楚，还有什么是房地产价格？这样的话，可能就能找到中立点。刚才讲了，要分几个层次。

因为，楼市是计划经济层次，在市场经济中，住房没有存在楼市。中国的计划经济起步比较晚，老百姓对市场经济的概念可能没有完全理解，那么对“楼市”这个词可能没有理解透彻，可能认为住房子最好是不花钱，嘿嘿，认为楼市跌得越低越好，那么可能吗？不可能！市场经济就是竞争，市场经济就是通过竞争匹配。你是什么层次的消费水平，就给你匹配什么层次的住房标准。所以，老百姓要搞清楚楼市，市场经济要通过市场来调配。那么，我们要了解楼市的话，就要考虑如何消费。
   

我是高收入者，我肯定就要享受高品质、高质量的居住环境、居住房屋、居住质量；我是中等收入者，我现在肯定就只能享受中等水平的房屋；我是低收入者，那我肯定是需要大家来帮助的，政府在市场经济情况下，就出现了对低收入家庭的“住房保障”一词。老百姓要正确理解，你不能说我是一个企业家，一个企业家住50多平米的房子那是不现实的吧？企业家还要住经济适用房，这也是不允许的吧？一个低收入者去买别墅，那也是不现实的嘛。

政府是起个什么作用呢？我认为政府对楼市起到的是宏观调控作用，起一个杠杆作用。现在，我们国家议论得最热的热点话题就是“希望楼市跌到不要钱最好”。那么，按照市场规律、辩证唯物主义观点是不现实的，我们老百姓也要考虑得现实一点。如果说一块土地是100万拿下来的，任何一个企业都不可能低于100万的成本，99万把土地卖出去，这是不可能的，市场经济怎么会出这种情况呢？不可能跌破它的成本啊。长沙市楼市是非常健康的，在全国70个大中城市里面，长沙的房价是排在靠后的，长沙楼市的泡沫经济也是比较少的。那么，价格也是分层次的，也有3000多元/平米的，也有4000多元的，也有5000多元的，别墅也有10000多的，这要看你怎样正确看待楼市。有些老百姓认为要引导消费，长沙楼市价格再跌是不可能的。

实际上，现在的一线城市广州、深圳、上海、北京的房价跌了，它们确实是跌了，他们是房市泡沫经济跌了，房市每年涨幅跌了。但是，并不是老百姓所期待的房地产基本的成本跌了。有可能吗！哪个老百姓讲我去年30万买的房子，我今年28万卖出去，哪个老百姓会这样做？

 主持人 这是不现实的。  

 陈世忠 对。老百姓总认为房价要跌下去，跌得不要钱最好，是不现实的。我们要给老百姓引导一个概念，什么是楼市跌？比如，去年长沙市楼市的涨幅，打个比方，从去年1月1日到12月31日涨幅是1200元，从08年到现在涨幅可能是600-800，只能说涨幅没有那么快了。我们要简单地进行理解，经济比较火热的时候，政府就要出来采取一些措施把它压一下；经济比较低谷的时候，政府又要出来进行调节，使一个市场健康、稳定发展。并不是老百姓认为政府现在在救市，政府是在运用宏观调控保持国民经济的持续、健康发展。

现在，全球受到次贷危机、金融危机的影响，中国还没有次贷危机啊，房地产经济低谷涉及到钢铁、建材、环保、务工等80多个行业，房地产去年有些地方是不健康了，政府要通过杠杆调节使它健康，政府现在不是救市。股市是虚拟经济，楼市是实体，一栋房子放在那里不是虚的啊。打个比方，你有三个苹果，其中一个苹果1元钱卖给他，他2元钱卖给我，那还是一个苹果嘛，我4元钱卖给他，那还有2元的价值，但是他买了之后烂了，1元钱卖出去了，那他就亏了。楼市不是这样的，楼市是建材、务工等价格上涨的话，它的成本就会上涨。开发商经营的是企业，企业不能出现泡沫啊。我认为长沙老百姓现在购房是最佳时机。

陈世忠 现在，长沙的房价基本上接近了老百姓的心理愿望，我们还是做了一定的调查。我们房产局研究中心专门有人在研究，要说房价跌破3000元是不可能的，因为成本都将近要3000元了，开发商现在基本上是让利销售。刚才，贾总讲房地产市场要全部市场化，我认为的可能不同，房地产市场要分层次市场化。因为，有的人可能今天暴富，中了一千万彩票；明天也有可能一个企业破产，从一个亿万富翁到了底层。这该怎么办？国际人道主义要实行政府救助，长沙市就是实行住房制度改革，通过经济适用房、廉租房对低收入者、破产企业进行救助。所以，我们提倡高收入人群消费高品质的房子、高质量的房子、居住环境非常好的房子；那么，收入比较低的政府改革的是让你住有所居，实际上也是开发商间接地来帮助穷人。人是一部分富起来，再带动一部分人富起来，这就是市场规律。如果不那样的话，中国可能会像国外一些国家一样，有些穷人真的是穷得没有房住了。我国对住房保障制度是非常重视的。

陈世忠 市委市政府提出了四大工程，其中有“安居工程”，“安居工程”就是要解决老百姓的住有所居。从领导机构方面，长沙市成立了以润儿书记、剑飞市长挂帅地“长沙市安居工程领导小组办公室”，专门解决城市低收入家庭住房保障这项制度。

陈世忠 市里面召开了全市安居工程大会，出台了《长沙市经济适用房货币补贴政策和廉租房扩大保障范围、提高保障标准政策》，促进出台了促进房地产健康发展的政策，市委长发26号文得到了国家建设部的肯定。这项工作的覆盖面很广，长沙市也是在全国率先提出来的。只要你的家庭低于城市居民人均可支配的75%的家庭，具体来说就是人均低于1010元的家庭都可以申请。你申请了经济适用房，你买得起普通商品房的话，政府给你补贴；如果你还买不起，政府给你廉租房租住，50平米的房子按照长沙市市场租金来看，也就是500元/月左右。我们统计过，低收入家庭承受得起的市场租金价格是1.5元/平米，经过政府补贴以后，基本上可以不出钱住到房子。

经济适用房改革主要是物改，过去是政府指定一个地点建设经济适用房，然后核定开发商的价格，控制开发商的价格，价格真的是很低，只有1000多元/平米，我们知道什么价格就建成什么品质的房子。当时，经济适用房政策长沙是97年提出来的，经济适用房在房地产市场刚刚起步的时候，主要是拉动房地产市场启动内需的作用，因为90年代初的时候房地产市场低迷，也不是很规范，开发商也在摸索中，政府出台经济适用房进行扶持，目的是改善中等收入家庭的住房问题。在当时情况下，公务员都还是低收入者呢。在当时的情况下，政府没有强制性要求住房面积、住房标准等等，03年的时候国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，04年国家对经济适用房进行了规范，这个时候对经济适用房提出对象是中低收入家庭。第一步是拉动市场，讲实在话我们现在回想起来，如“德政园”、“金帆小区”这些小区在当时推动了房地产市场；03年又慢慢进行规范；到06年《国六条》正式把经济适用房作为保障性家庭的住房用途。所以，这项政策怎么产生？怎么规范？落脚点是什么？03年北京200平米的经济适用房都有，从97年到现在10几年了，你还不让人家发财啊？当时，他是符合住经济适用房条件的啊。这一项政策改善了大量中低收入家庭的住房问题。

到目前为止，长沙市建设经济适用房1200万平米，解决了中低收入家庭住房问题，也促进了房地产市场的发展。

 主持人 它的弊呢？  

 陈世忠 第一，房屋品质不高。大家看金帆小区，可能再过十年就要拆了，品质不高；第二，浪费了土地资源。过去我们讲经济适用房容积率是1.0以下，要老百姓买得起，浪费了大量的土地资源。因为，土地是有限的，人口是不断增长的，社会是不断发展的，如果都那么建下去，那就没完没了，这边是高楼大厦，那边是贫民窟了。第三，对城市的品质品位而言不协调。因为，你的价格这么低，尽管政府规定企业不超过3%的利润；但是，企业要绞尽脑汁多盈利，必然会带来房子品质的下跌，这将形成新的“贫民窟”，都把中低收入家庭带到这个窟里面去了。你让贫困人都住在一起，大家都知道，天天和高收入家庭在一起，和聪明人在一起，你的智商都会越来越高；你天天和穷人住在一起，思想也会有改变的。

那么，对经济适用房进行改革，你到所在社区申请，按照审批符合条件以后，你就可以购买商品房或二手房，政府给你补贴8万元。现在，有些市民可能还不理解，8万元能不能买到房？当然能够买到房。8万元在城市住房补贴金额是比较高的，政府给你补贴一点，通过亲戚朋友借一点，长沙市现在搞了住房置业担保，专门也低收入家庭购买住房提供担保，这是政府认可的，你就可以买一个令你称心如意的房子。像01年要在指定的楼盘买，我住开福区，到雨花区上班，坐公交都要1、2小时，很不方便。现在，政府给你货币补贴，这就是利好，一是方便了大家自主选房；二是可以享受高品质的住房环境、物业服务；三是这个商品房你买得称心如意。经济适用房是60平米、80平米，一家三口住得拥挤；现在，你钱多一点可以买100平米、120平米的等等。现在，政府给你8万元的补贴，你自己再出点钱，都可以长沙市买到房子，有很多的楼盘都接近这样的价格。

 主持人 政府是一直在做住房保障方面的努力。但是，目前来看要让低收入家庭享受高品质楼盘，或者是有非常舒适的居住环境的话，还需要政策的配套。  

 陈世忠 改革政策出台以后还需要一个适应过程，还需要配套政策。现在，在全市已经全面铺开经济适用房货币补贴政策，这个政策出台以后并不能把所有的问题都解决，还是有一定的弊端。比如，现在有的老百姓讲，政府给我补贴了8万元，买得起房，可养不起房，怎么办？政府在这里又有一个政策，政府并不是提倡低收入家庭人人买房，政府还给你提供廉租住房啊。比如，一个家庭人均3000元/月，再通过你的家庭成员收入，可以付得起月供，那就可以买房；如果付不起，就可以申请廉租住房，等你经济好一点再买经济适用房。那么，在这里老百姓对政策的了解度还需要一段时间。长沙市政府对住房保障制度进社区、进小巷进行宣传，上门提供服务、上门提供信息。比如，你是低收入家庭，这里有一个楼盘，价格比较低，可能是3500元/平米左右，从你家里的情况来看符合经济适用房保障条件，政府上门给你提供服务。比如，我们四个人都是低收入家庭，那就可以去团购，开发商对团购对象也可以打点折，可以达到你的购房满意度标准。

所以，我们十月份又搞了“千名干部进社区，宣传住房保障政策”，我们要大量宣传住房保障政策，让老百姓知晓率达到100%，理解率达到100%，社区会操作率达到100%。同时，要把政府的政策和开发商企业联动起来，企业发了财，对政府还是要有责任，我的楼盘打折是对政府负责啊，不打折当然也可以，但是现在很多楼盘都在打折，比如岳麓区3500元/平米以下的楼盘，他们讲了，只要是低收入家庭来购房，他们都打折。过去的经济适用房都在三环、二环以外，交通不方便，很多人也不满意，现在政府通过改革住房保障制度，不存在这样的问题了，这样改革了市场问题、市民问题、企业问题。