中国长沙第26届房地产交易展示会于2008年10月30日上午在红星国际会展中心盛大拉开帷幕。在楼市现今观望气息颇浓的局势中，此次房交会的举办无疑成为了市民和开发商密集关注的焦点，房产今后的路该如何走，房价是涨是跌成为市民最关注的问题。

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市场篇——调整期，房地产商你准备好了吗？

书院官邸营销总监潘迎风：努力做产品、勤于练内功

 主持人 首先，我读两条新闻，不知道各位关注的是哪一条。在中国·长沙第26届房地产交易展示会开幕头一天的傍晚，也就是29日19时许，中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至于3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。这是今年以来央行第三次降还有一条新闻，根据央行规定，从10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。28日是房贷新政执行第二天，农行、建行率先出台了房贷细则。但是当天农行就收回了房贷细则。

在28日那天农行出台了细则，但是很快农行又把细则收回去了，各位对这两条新闻更关注哪条？

 潘迎风 其实，谈不上更关心哪一条，因为这段时间大家也看到了中央出台的财政政策、货币政策调整幅度是很大的。所以，前段时间房地产受到了政府的打压，整个行业出现了萎缩和低迷。但是，中央看到这个趋势以后，马上采取了一系列的措施，想引导中国的房地产在健康、稳定的道路上平稳发展。所以，出台的一系列政策，第一是存贷利率下调，从政府宏观形势来讲的话，是刺激性扩张的经济政策，想对这个行业有所扶持。第二是从农行存贷政策出台以后又草草收场，也反映了专业银行的一些举措。专业银行从宏观形势来讲的话，肯定是要稳定国家的大势，健康地扶持房地产业和基础产业的发展。但是，大家也看到了政策出台这段时间以来，两个月三次调整利率，对全球经济形势来讲是有比较大的影响的。那么，这些政策没有经过时间的考验就草草推到市场上，与楼市以及其他产业现状没有结合得很好，那么还没有行之有效的实践、方法，就草草收场了。

 主持人 我们来回顾这个过程，在07年的时候，楼市的价格一直是往上走的过程，但是是什么样的标志让往上升的过程突然停止了？进入了现在的时期？不知道各位认为是什么标志呢？在去年9月27日中国人民银行和中国银监会下发的《关于加强购买第二套房贷款政策》开始的吗？  2008-10-31 10:10:21  

 潘迎风 应该是从那时候开始的，包括国六条、90、70政策的要求，都是对房地产的打压。但是，我们国家的银贷体系是这样的，银行是属于中央垂直管理。作为地方银行的植入风险大于经营风险的时候，房地产出现了严重下滑和资金投入量的严重萎缩，我个人认为是从这个时候开始的。

 主持人 您觉得除了这些原因还有其他的综合原因吗？

 潘迎风 是非市场手段引起的集中打压和调整。

 主持人 出台了这些政策，不知道各位会不会觉得这剂药方有点太猛了？几乎把消费升级挡在了市场大门之外，可能会影响一部分的刚性需求，您的看法是怎样的？

 潘迎风 因为，国家的政策是面对全国这么多省份执行的，但是每个省份的差距是不一样的。第二，从调整的手法来说，我们倾向于中央或各级地方政府用市场的、非行政性的指导性的调整政策来协调，而不是指令式的房地产政策来规范我们行业的发展。

 主持人 在这样的政策下，房地产商们是不是难以把握现状？

 潘迎风 这个政策是比较敏感的，前期政府没有预期到房地产业下滑会给经济带来这么严重的后果，包括次贷危机等等。但是，从长远来讲的话，应该是一种扶持的弹性财政政策在支撑房地产的扩张和发展，那么，二套房贷款调整利率等等也是想刺激、扶持房地产的发展。中央出台政策，各地地方政府实施肯定会有一点点滞后性。

 主持人 我们怎样走出这种困局呢？怎样让消费者和企业建立新的均衡点？

 潘迎风 买住宅产品，易总也谈到不一定要跌到最低谷来买。其实，大家都是各个楼盘的操盘手，还有一个特点大家都知道，房地产这种不动产消费品，我要提醒一下广大观众，它不是工业产品，不是一瓶水、一包烟，再便宜买到的不可能是你对房子的梦想，不像一包芙蓉王的烟，大家外面都卖25元，你觉得21元买到就很便宜。但是，芙蓉王的烟不会出现这样的情况。

 主持人 现在，老百姓普遍的心理是只想买价格低的房子，这对房地产市场会造成怎样的影响呢？潘总也说了，我们出来的产品是有唯一性的，不可能像其他产品一样，这一包烟和下一包烟的价格是一样的。我出来的房子朝向、结构、小区所处的地理环境等等，每个产品都是完全不一样的。

 潘迎风 是的，完全不一样。所以，现在消费者千万不要抱着买白沙烟的价钱买到芙蓉王。国家的政策已经成体系了，从奥运会以后我们国家的经济能力全世界都看到了所以，我们国家根本不会出现像小国下滑、崩盘的情况。大家千万不要以为买房子可以像买烟一样，前期房地产可能是有一定的泡沫，现在出现打折促销也还是有可能的。芙蓉王搞个促销卖白沙烟的价钱也还是有可能的，并不是完全不可能的了。

 主持人 长沙楼市有没有虚拟泡沫呢？长沙老百姓可能不太了解，他看到一线城市有那么多的泡沫，只会把现在的价格和以前的价格做一个对比，他就会产生这样的想法，不知道这点正不正确？

 潘迎风 给简单，给大家打个比方，如果大家稍微有一点政治、经济学的常识的话，应该可以知道经济规律价格总是围绕价值上下波动的，它受到供求关系和成本这两个主要因素的影响。那么，大家了解最基本的经济规律的时候，就可以判断这个楼盘或这套房有没有泡沫。这是很简单的，第一这套房是不是卖得很好？像现在一张稀缺的邮票、钞票可以卖很高的价钱，稀缺的东西是可以追求它的价值的；第二是成本的构成，本身人力、钢材价格都在大幅度上涨，本身地价怎么样、开发商成本怎么样，如果你有一个清晰地了解，就基本上可以判断出这套房或这个小区有没有泡沫。开发商的利润如果能够维持在15%-20%就已经很不错了，所以根本谈不上泡沫。因为，房地产业和其他产业的平均利润是差不多的，优势甚至低一点。我以前开过一个玩笑，湖南广电行业的利润是最高的，有百分之几百的利润。如果房地产业一套房子一平米赚到好几千，那确实是有泡沫。但是，长沙房价确实是没有泡沫的。

 主持人 出一个命题，你们最想得到什么样的政策呢？然后，才可以把过程加快。

潘迎风 我刚才已经谈到了，不是我们是开发商就这么讲，或是作为从业人员就这样讲，不是需要得到怎样的政策，很多东西是需要市场无形的手来调整。刚才，祝总也谈到了开发商降价的问题，我提醒消费者在选房的时候，倒是降价特别厉害的楼盘不要选择，它贴本、甩卖，要么是不能如期交房；要么是偷工减料，出次品。大家一定要慎重，老人家给了个最恰当的比方，砍头的事情有人做，赔本的买卖是没人做的，消费者出手要慎重。我们也希望政府多让市场这只无形的手去自动调节，让市场回到正常的轨道。本身我们就是市场经济嘛，作为有中国特色的社会主义，还是让市场自己来调整吧。

 主持人 很多老百姓都已经开始选房了，我了解周围的朋友，到外面做采访也了解到，他们都在想我们是不是该出手了？但是，买什么样的房子？如果我是消费者，我要买第一套普通自住房该买怎样的？买第二套改善型普通自住房又该买怎样的房子呢？毕竟买房子是很多人一辈子的事情，我们该怎样买房子呢？  

 潘迎风 请易总这位开发商，也是出身媒体的开发商谈谈自己的看法吧。

 主持人 也就是说，我们在这种情况下，更应该做的是如何对我们的客户负好责任，如何让我们的客户买到实实在在的品质房子。

 潘迎风 我们在座的都有一个理想，我们出手得不仅仅是由钢筋、水泥构筑的房子，我们所创造的是一个新的生活方式。开发商们要在目前市场观望的情况下，努力把自己的产品做好，修炼内功，把自己的本分做好，向社会和业主交一份满意的答卷。