二、房产二级市场（二手房）

　　（一）累计成交总量分析

　　2009年全市二手房成交面积450.06万㎡，成交套数为38100套，成交金额为93.59亿元，与去年同期相比分别增长64.44%、108.48%、73.72%；其中住宅成交321.58万㎡，成交套数为33486套，成交金额为63.78亿元，与去年同期相比分别增长115.19%、125.92%、160.66%。 分区划来看，内五区二手房成交面积310.70万㎡，成交套数为29358套，成交金额为77.25亿元，与去年同期相比分别增长81.46%、111.51%、83.57%；其中住宅成交239.18万㎡，成交套数为26963套，成交金额为53.56亿元，与去年同期相比分别增长132.65%、128.85%、174.99%。四县市二手房成交面积139.36万㎡，成交套数为8742套，成交金额为16.35亿元，与去年同期相比分别增长36.00%、98.93%、38.59%；其中住宅成交82.40万㎡，成交套数为6523套，成交金额为10.22亿元，与去年同期相比分别增长76.70%、114.57%、104.73%。

　　（二）月度交易量分析

　　12月长沙二手房成交面积63.77万㎡，成交套数为4874套，成交金额为14.17亿元，环比分别增长25.81%、22.80%、-9.57%；其中住宅成交45.65万㎡，成交套数为4487套，成交金额为9.88亿元，环比分别增长38.96%、25.41%、41.10%。分区划来看，内五区二手房成交面积49.84万㎡，成交套数为3980套，成交金额为12.38亿元，同比分别增长167.53%、197.24%、191.15%，环比分别增长23.28%、23.83%、-11.49%；其中住宅成交36.70万㎡，成交套数为3740套，成交金额为8.62亿元，同比分别增长281.45%、227.50%、409.61%，环比分别增长40.76%、24.09%和40.36%。四县市二手房成交面积13.93万㎡，成交套数为894套，成交金额为1.80亿元，环比分别增长35.77%、18.41%和6.28%；其中住宅成交8.95万㎡，成交套数为747套，成交金额为1.26亿元，环比分别增长32.01%、32.45%和46.37%。

　　（三）二手房交易走势分析

　　从内五区各季度二手房成交走势来看，今年二手房市场呈现快速走高态势，从一季度成交量低于50万㎡，到四季度高于100万㎡，季度平均增长率达38.14%，这一方面是由于二手房营业税免征时限从5年缩短为2年，增大了二手房市场有效供给，另一方面，购房契税减半及免征印花税等优惠政策也确实让百姓得到了实惠，同时5月份我市开始实施合同网上签约和交易资金监管，也使得二手房的交易安全得到了可靠保证，这一切共同促进了今年我市二手房交易的快速增长。

　　从内五区各月成交走势来看，除9月、10月有较大波动外，今年内五区二手房交易基本呈逐月增长态势。从各月成交量来看，从4月起各月二手房交易量均高于20万㎡，全部超过了去年单月交易量最大值，数次刷新内五区单月成交历史记录；11月、12月交易量更是突破40万㎡，达到了今年月交易量峰值。年末出现峰值的原因主要是买卖双方出于对二手房营业税征免时限恢复为5年及其他优惠政策取消的担心，近两个月纷纷抓紧过户，从而形成了年底二手房交易井喷的现象。

　　（四）累计交易均价分析

　　2009年长沙全市二手房成交均价为2080元/㎡，同比上涨5.64%。其中，二手房住宅成交均价为1983元/㎡，同比上涨21.13%；分区划来看，内五区二手房成交均价为2486元/㎡，同比上涨1.16%。其中，二手房住宅成交均价为2239元/㎡，同比上涨18.20%；二手房非住宅成交均价为3311元/㎡，同比上涨0.24%。四县市二手房成交均价为1173元/㎡，同比上涨1.90%。其中，二手房住宅成交均价为1240元/㎡，同比上涨15.86%（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据金额为计税金额、均价为计税金额/面积）。

　　（五）月度交易均价分析

　　12月长沙全市二手房平均价格为2222元/㎡，环比下跌28.12%。其中，二手住宅平均价格为2164元/㎡，环比上涨1.54%。分区划来看，内五区二手房平均价格为2483元/㎡，同比上涨8.83%，环比下跌28.30%。其中，二手住宅平均价格为2348元/㎡，同比上涨33.60%，环比下跌0.29%，二手房非住宅平均价格为2860元/㎡，同比上涨0.64%，环比下跌47.64%。四县市二手房平均价格为1289元/㎡，环比下跌21.72%；其中，二手住宅平均价格为1406元/㎡，环比上涨10.88%。

　　由于二手房交易存在瞒价行为，多数二手房交易均以政府指导价为准，从而形成了这种二手住宅均价一直低位稳定的怪现状。内五区今年各月的二手房备案均价如下图。

　　（六）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 2009年全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.81：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.11：1，比2008年比值增大0.13；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为3.16：1。各区比值具体见下表：

　　12月全市房产一、二级市场累计交易量之比为2.27：1，比11月比值减小0.38。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为1.95：1，比11月比值减少0.45；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为3.42：1，比11月比值减少0.20。

　　（七）本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，12月份住宅类房源挂牌均价为4514元/㎡，环比下跌0.86%。其中，纯住宅挂牌均价为4513元/㎡，环比下跌0.64%。商住两用房挂牌均价为4555元/㎡，环比下跌13.68%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为5672元/㎡，环比下跌2.69%；门面挂牌均价为13103元/㎡，环比下跌12.60%。

　　从二手房出租采样分析来看，12月份住宅类出租房源挂牌月均租金为14.97元/㎡，环比下跌1.19%。其中，纯住宅挂牌月均租金为14.76元/㎡，环比下跌0.81%；商住两用房挂牌月均租金为16.65元/㎡，环比下跌1.30%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为13.52元/㎡，环比上涨27.07%；一般装修挂牌月均租金为13.54元/㎡，环比下跌7.32%；中等装修挂牌月均租金为14.57元/㎡，环比下跌0.41%；豪华装修挂牌月均租金为17.52元/㎡，环比上涨0.11%。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为35.96元/㎡，环比上涨30.95%；门面挂牌月均租金为44.07元/㎡，环比下跌8.81%。（注：价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。

　　（八）房屋租售比

　　12月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：292。