九、内五区新建商品房待销情况

　　2007年以来，截止12月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为640.91万㎡。其中住宅489.07万㎡,占76%；非住宅151.84万㎡，占24%。今年以来，长沙商品房供应节奏放缓，市场成交明显恢复，去年以来积累的存量商品房得到了盘活、消化，但当前商品房待售量仍然处于一个较高的水平。按照今年全年的销售速度计算，如果不加新增供应量，这个存量还可以保证半年左右的市场需求。分行政区划来看，雨花、岳麓、开福三区商品住宅待售面积均超过100万㎡，分别占比38.14%、27.39%、22.24%，该三区的供销量也位居前列。分面积段来看，供销较不平衡，144㎡以上商品住宅的待售面积达到224.45万㎡，占比45.89%，其销售形势相对较严峻；120-144㎡是今年最畅销的户型，待售面积占比16.03%。具体数据见下图：

　　PART 3 本期长沙房地产市场的基本特征

　　（一）2009年内五区新建商品房批准预售、销售均呈逐季增长态势，商品房新增供应量低于08年约1/5，销售量超过08年约9成。

　　（二）12月商品房签约18804套，面积220.37万㎡，均价4576元/㎡，金额100.85亿元，环比分别增长10.54%、14.56%、0.20%、14.79%；其中住宅成交17479套，面积192.82万㎡，均价4351元/㎡，金额83.90亿元，环比分别增长8.67%、7.35%、-0.92%、6.36%。

　　（三）2009年长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3750元/㎡，同比上涨5.93%，其中住宅3553元/㎡，同比上涨10.03%。其中，内五区新建纯商品房均价为4357元/㎡，同比上涨1.68%，商品住宅平均售价为4123元/㎡，同比上涨5.54%。

　　（四）2009年12月总体市场商品住宅成交价格指数为173.29点，较上月增长3.48点，今年以来指数月均涨幅为1.43点。从各类子市场来看，各面积段价格指数普遍上涨，河西板块指数有较大回落。

　　（五）2009年内五区二手房交易量也呈逐季增长态势，季度平均增长率约38.14%；全年成交量突破310万㎡，约比去年同期增长8成。

　　（六）2009年我市内五区新建纯商品住宅新增供销量最大的60-90㎡套型，超过总供应量的1/4，其次是90-120㎡、120-144㎡套型，供应套数也超过了总量的20%；商品住宅销售火爆的主要是60-90㎡、120-144㎡套型，均接近总销售量的24%。90㎡以下中小户型供应占比为44.12%，比去年同期增加3.05个百分点（按套数）。

　　（七）2009年我市内五区3500-4000元/㎡、4000-4500元/㎡套型销售比例均超过了总销售量的1/5，成为今年我市商品住宅销售的主力价位。随着我市商品住宅销售价格底部的抬高，主力销售价位段也开始向上抬升。

　　（八）12月长沙二手房纯住宅挂牌均价为4513元/㎡，门面挂牌均价为13103元/㎡；纯住宅挂牌月均租金为14.76元/㎡，门面挂牌月均租金为44.07元/㎡。12月商品住房租售比为1:292。

　　（九）2009年全市共办理抵押登记手续181861起，抵押面积3322.22万㎡，贷款金额682.51亿元。从内五区个人抵押来看，2009年抵押市场火爆，抵押起数、面积、贷款金额同比增幅同比均超过66%。

　　（十）2009年全市已经发放经济适用住房货币补贴凭证20408户，其中，已购房18175户，购房面积157.80万㎡，补贴资金已经发放11.96亿元，待发放补贴资金1.94亿元。

　　（十一）当前待售商品房面积为640.91万㎡，雨花区、岳麓区、开福区当前待售面积达100万㎡以上，主要积压部分为套型面积144 ㎡以上大户型。

　　（十二）12月份,长沙内五区共办理退房704套，其中签约退房606套，签约退房率3.22%，环比增大0.22个百分点。

　　PART 4 2010年房地产市场的发展趋势

　　（一）宏观调控政策保持基本稳定，但中央遏制部分城市房价过快上涨的态度十分明朗，投机性需求的热情会明显降低。

　　由于去年刚性需求的集中释放以及一系列刺激政策的影响，房地产交易出现大幅上升，但同时也带来了部分城市房价上涨太快、投机盛行的情况。为此，中央年底出台了“国四条”以及其他有关土地出让金等方面的一系列政策措施，这些措施预计在2010年房地产市场中会有明显表现，并将在改善供求关系，遏制房价过快上涨，抑制投机性需求等方面取得实质性的效果。

　　（二）商品住宅供应量较09年会有明显增长，住宅消费的刚性需求也仍有较强的基础，但总的销售量较09年会有一定程度的下降。

　　从近几年的新开工面积来看，我市明年的上市量仍有较高的上升余地；同时，年底的“国四条”及土地出让金等一系列政策提出增加普通商品住房的有效供给，这也将促使开发商早日将在建商品房上市，预计2010年商品住宅供应量将会有一定幅度增长；从商品房销售来看，由于我市住房保障、棚改等政策的落实，预计明年我市住宅消费的刚性需求仍将会保持较高增长；同时，“两型社会”、“先导区”等的建设，以及武广高铁的通车、地铁的开建，也将拉动我市的商品房需求，但出于对抑制投资投机性购房以及房价升值空间压缩的考虑，预计2010年总销售量将较09年有一定程度的下降。

　　（三）住宅金融的支持力度相对减弱，房地产融资环境会适度从紧。

　　从09年商品住宅购房贷款情况来看，银行对住宅金融的支持力度较高，大部分银行对首次购房均采取了不同程度的优惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至对于多套购房也采取了同样优惠，这在一定程度上助涨了投机性购房需求。但从年底出台的相关政策风向来看，预计明年金融机构对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理会明显从严，对房地产业的信贷规模较09年将会有所减少，房地产融资环境将会适度从紧。

　　（四）大盘时代两极分化的特征更加明显，市场的集中度和大盘的垄断性更高。

　　从今年长沙商品房销售情况来看，湘江世纪城全年销售套数达10000套以上，约占全市总销售量的8.5%（签约数据），大盘的垄断优势显露无疑；预计2010年随着河西、南城等地大盘的逐渐上市，大盘的市场竞争优势将会更加明显，市场的集中度和垄断性将会更高。相反，一些实力较弱，规模较小，品质较差的楼盘可能会被市场所忽视，两级分化更加明显。

　　（五）地王频现的现象会有所收敛，地价会保持相对稳定，房价快速上涨的势头会得到有效地遏制。