PART 2 内五区新建纯商品房市场供销情况分析

　　六、新建纯商品房供销量分析

　　（一）新建纯商品房供应量分析

　　2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅各批准预售879.96万㎡、772.31万㎡，同比减少14.84%、13.63%，住宅占商品房批准预售总量的87.77%。

　　从各季度新建纯商品房预售情况来看，今年纯商品房季度平均批准预售量为220万㎡，比去年季度平均值低38万㎡。从各季度走势来看，今年纯商品房批准预售呈逐季增长态势：第一季度由于市场气氛低迷，批准预售量低于100万㎡；第二季度后，由于销售形势的日益好转，也使得开发商增大了市场投放量，后三季度新增批准预售量均超过235万㎡，第四季度更是突破300万㎡，季度平均增幅为48.33%。

　　分区来看，雨花区、开福区、岳麓区今年批准预售量较大，均突破200万㎡。其中，雨花区上半年批准预售相对较低，两季度均未超过50万㎡，下半年批准预售提速，三季度、四季度批准预售面积环比增幅均超过50%；开福区第二季度批准预售量达到该区今年季度最大值，三、四季度逐季减少；岳麓区二季度后批准预售量较大，第四季度达到该区今年季度批准预售量最大值。天心区、芙蓉区批准预售量相对较少，全年批准预售量未突破100万㎡。从各月情况来看，全年有半年时间单月纯商品房批准预售量低于50万㎡，仅有3个月超过100万㎡，这样的情况恰好与08年相反；结合今年的销售情况来看，今年较低的新增供应量缓解了商品房市场的销售压力，同时也使得08年的存量供应得到了良好的消化。

　　（二）新建纯商品房销售量分析

　　2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅累计销售1097.66万㎡、1018.00万㎡，同比增长101.02%、119.74%，住宅销售占商品房销售总量的92.74%。

　　从各季度纯商品房销售情况来看，今年纯商品房季度平均销售量为274万㎡，比去年季度平均值高132万㎡，约为去年季度平均值的2倍。从各季度走势来看，今年纯商品房销售呈逐季增长态势，二季度以后纯商品房销售出现爆发式增长，至第三季度，纯商品房销售量已超过330万㎡，第四季度更是超过350万㎡，季度平均增幅达到35.39%。这与全国房地产市场逐渐向好有关，同时，我市实行的经适货补、棚改拆迁及其他促进房地产发展政策，也是今年市区纯商品房销售大幅增长的重要原因。

　　分区来看，今年各区销售量均较高，均超过100万㎡。雨花区销售量最大，超过300万㎡，除第一季度低于50万㎡外，其他三季度均超过90万㎡；开福区、岳麓区分列二、三位，季度销售量一路走高；天心区二、三季度销售量较大，超过50万㎡，一、四季度则低于40万㎡；芙蓉区位居最末，各季度销售量起伏不大，均低于35万㎡。

　　从各月情况来看，上半年从2月起纯商品房销售量呈现稳步回升势头，到6月已超过110万㎡；此后纯商品房销售量基本稳定在100万㎡以上（除10月外），8月、11月、12月纯商品房销售量甚至超过了130万㎡，数次刷新长沙内五区月销售记录，下半年纯商品房销售已由回升转为持续火爆。

　　（三）纯商品房供销对比（期间纯商品房批准预售面积：期间纯商品房实际销售面积）

　　2009年纯商品房供销比为0.80：1，其中纯商品住宅供销比为0.76：1，从本年对比来看，供应量远低于销售量。从各区情况来看，天心区、芙蓉区商品房供销比较低，低于0.60；雨花区、开福区供销比较高，但仍低于0.90；岳麓区最高，但也仅略高于平衡点。

　　但若结合08年数据来看，商品房合计供销比为1.15：1，其中商品住宅供销比为1.11：1，当前市场供销量已达到基本平衡。从纯商品住宅供销对比来看，除天心区、芙蓉区出现供不应求外，其他各区商品住宅供应量仍基本能满足当前市场需求。

　　从单月商品住宅供销比来看，09年除4月、9月供应量大于销售量外，其他各月供销比均低于供销平衡点，这也是今年市场形势和去年的显著不同。较低的新增供应量再加上今年税率降低、房贷优惠、经适货补、棚改拆迁以及各区实行的购房补贴活动等对于房地产业的大力支持，使得08年来的供应存量基本得到消化。

　　七、新建纯商品房销售价格分析

　　（一）新建纯商品房累计成交均价分析

　　2009年长沙内五区新建纯商品房均价为4357元/㎡，同比上涨1.68%，其中，商品住宅平均售价为4123元/㎡，同比上涨5.54%。从各区情况来看，芙蓉区商品房均价最高，均价达到4960元/㎡；岳麓区商品房均价最低，均价为4076元/㎡。雨花区商品住宅均价最高，均价为4302元/㎡；天心区商品住宅均价最低，均价为3893元/㎡。

　　（二）新建纯商品房成交均价走势

　　从长沙市内五区新建纯商品房、住宅均价季度走势来看，2009年纯商品房季度均价在二季度达到最低，均价为4173元/㎡，此后快速上扬；纯商品住宅季度均价上半年基本平稳，下半年上涨速度加快，特别是第四季度环比涨幅较大。

　　从各区纯商品住宅季度均价走势来看，雨花区、岳麓区均价直线上扬，季度平均涨幅达2.94%、5.14%；天心区、芙蓉区第三季度均价起伏较大，一个上涨一个下跌，其他三季度芙蓉区呈现上扬、天心区基本平稳；开福区前三季度持续下跌，四季度均价上扬。

　　从单月情况来看，2009年长沙新建纯商品房月均价在2月达到最高，此后截止6月基本呈下行趋势；7月-9月纯商品房均价波动较小，10月后均价出现快速上扬。新建纯商品住宅上半年基本在4000元/㎡上下波动，7月上涨后，8月、9月有一个回调过程，10月后呈快速上扬态势。

　　（三）新建纯商品房期、现房量、价分析

　　2009年长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为975.54万㎡、122.12万㎡，同比增长113.20%、33.74%，期房占总量的88.87%；商品住宅期房、现房成交量分别为941.76万㎡、76.25万㎡，同比增长130.27%、40.42%，期房占总量的92.51%。

　　2009年长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4370元/㎡、4277元/㎡，同比分别上涨0.14%、9.02%，其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4193元/㎡、3259元/㎡，同比分别上涨3.40%、19.55%。

　　第四季度长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为312.68万㎡、38.92万㎡，同比增长204.35%、84.32%，环比增长5.69%、11.55%，期房占总量的88.93%；商品住宅期房、现房成交量分别为303.68万㎡、23.37万㎡，同比增长212.63%、85.52%，环比增长5.88%、-4.18%，期房占总量的92.85%。

　　第三季度长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4497元/㎡、4526元/㎡，同比上涨7.58%、17.53%，环比上涨3.86%、2.40%；其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4336元/㎡、3259元/㎡，同比上涨10.64%、10.10%，环比上涨4.11%、-4.62%。

　　12月长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为119.03万㎡、16.78万㎡，同比增长174.59%、156.56%，环比增长-1.16%、67.63%，期房占总量的87.64%；商品住宅期房、现房成交量分别为115.77万㎡、7.24万㎡，同比增长181.87%、63.57%，环比增长-1.25%、22.50%，期房占总量的94.11%。

　　12月长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4586元/㎡、4861元/㎡，同比上涨11.96%、19.08%，环比上涨2.96%、-4.10%；其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4424元/㎡、3452元/㎡，同比上涨14.20%、27.38%，环比上涨3.10%、-6.88%。

　　（四）商品住宅成交价格指数变化分析

　　2009年12月总体市场商品住宅成交价格指数为173.29点，较上月增长3.48点，今年以来，指数月均涨幅为1.43点。

　　从面积子市场指数来看，本月各面积段价格指数继上涨，60㎡以下面积段价格指数增长略快，较上月增加5.26点。今年以来，144㎡以上面积价格段指数月均涨幅最大，为2.78点；60㎡以下面积段价格指数月均涨幅最小，为1.25点.

　　从板块子市场指数来看，本月河西板块指数继上月明显上升后出现较快下滑，近两月波动幅度较大。今年以来，中心板块指数月均涨幅最大，平均每月增长2.32点；东城板块指数继续负增长，平均每月减少0.08点。