每日楼市观察：“国五条”调控加码 房产商静观其变

     观点时评:“免征个税” 新政恐成楼市营销噱头

    3月1日，楼市调控“新国五条”细则发布，其中，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。二手房的个调税由原来交易总额的1-2%到当前的相对比较从严的按差额的20%征收，一石激起千层浪。

    近期二手市场“过户潮”就是为了规避如上所述的20%个税的征收。每个购房者或投资客都不希望被征税。想法设法免20%个税影响成为当前每一个购房者或投资客思考的问题。

    那么，就免除20%个税影响的角度来讲，从房地产营销的角度来讲，有哪些启示意义呢？

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国五条细则发布后，在商品住宅市场，满足免征20%个税的有两种情况，一个是二手房市场满五年的唯一自住住房，简称满五唯一；另一个其实就是新建的商品住宅市场，也就是一手新房。

    “新国五条”细则发布后，无论20%个税征收细则何时落地，执行力度如何，对于未满五年或满五年非唯一的住房来讲，在交易环节都会受到这个征税调控的影响。

    不过，反过来看，20%个税征有可能为一部分市场带来市场营销或推广的机会，比如在二手房市场，满五唯一的住房就有可能以“免税(20%个税征)”为由吸引二手购房者。同样，在新房市场“免税(20%个税征)”也有可能据此成为楼盘营销推广的主题，以此争夺二手的客源。

    尽管在新房市场本来就是“免税(20%个税征)”的，但是，楼盘营销推广的主题“免税(20%个税征)”的推出还是有可能会让不少具有购房需求的客户继续关注一手房市场。

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“免税(20%个税征)”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情。

    尽管“新国五条”细则当中提及二套房贷首付比例提高及利率提高等调控措施，但是，相对于二手房市场直接交付20%的个税来讲，二套房贷及利率对于购房者来讲仍然是相对划算的。

    因此，“新国五条”细则的发布，“免税(20%个税征)”营销主题的推广有可能会使新房市场面临比较大的反弹压力，有可能导致调控的结果事与愿违，不能够遏制房价过快上涨。这些问题也是整个政策层面与市场应该思考和处理的问题。