每日楼市观察：“国五条”调控加码 房产商静观其变

    多地收紧公积金政策 业内称或是调控加码前奏

    武汉市住房公积金中心近日宣布，自3月10日起对公积金贷款和提取政策作出调整：缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上。像武汉一样，湖南长沙、广东东莞、浙江金华以及江苏昆山等城市最近都先后收紧了公积金贷款政策。

    多个城市先后出台收紧住房公积金贷款政策，被市场解读为调控加码前奏。业内人士预测，更多部委和省份将出台细化的楼市调控措施。

    新政策提高门槛降低额度

    武汉新政策在计算公积金可贷额度时，新增了公积金缴存时间及账户余额系数的标准，即按照缴存时间和缴存余额综合确定额度。单身职工由于其计算基数只算个人余额，按照武汉人均缴存公积金795元计算，至少要缴存3年才能贷款60万元，若突击补缴无法获得贷款资格。同时，半年内过户两次以上的房子，需在“两证”满6个月后才能办理提取。

    业内人士表示，这一调整对近期提取或贷过公积金、月缴存额低、中断过缴存、缴存时间较短以及单身购房者有较大影响。数据显示，2012年，武汉发放的公积金贷款中，借款人年龄在30岁以下的，约占贷款金额55％。

    长沙出台的新规定，提高了职工申请使用住房公积金贷款须正常缴存的年限、购买二套房申请住房公积金贷款的门槛，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金贷款。

    东莞的公积金新政策更被称为“史上最严”，要求申请公积金贷款最高限额不得高于公积金账户余额的8倍；且首套房公积金贷款首付比例最低三成。昆山也对申请公积金贷款的缴存期限进行上调，金华则调低公积金最高贷款额。

    部分刚需购房计划或搁浅

    公积金已成为许多购房者特别是刚需的主要信贷渠道。数据显示，2011年—2012年6月，武汉使用公积金贷款的购房面积和户数，均占据商品房销售面积和套数的1／3。

    武汉住房公积金管理中心负责人表示，调整住房公积金政策是为了配合国家房地产调控，按照“应贷尽贷”的原则，从公积金缴存提取贷款等方面进行规范，支持中低收入家庭的购房需求，抑制投资投机性购房。

    在公积金政策收紧的影响下，一些购房者被迫放弃买房计划。在武汉经济技术开发区工作的王小姐告诉记者，她原本计划在单位附近购买一套小户型，房屋总价70万元。她每月公积金缴存300元，已缴存20个月。按原先的政策计算，可以贷到20万元。但新政策一出，打乱了她的计划。“现在只能贷到10万元左，少了将近一半。买房的希望又要泡汤了。”

    更有一些购买二套房或者三套房的直接被排除在公积金贷款大门之外。长沙一位陈先生在网上抱怨，本准备购买一套新房，将农村的父母接到城里养老，但长沙新的公积金政策规定，首套房120平方米以上，再购买二套房时，不予发放公积金贷款。考虑到商业贷款的还款压力大，他只好放弃了这一计划。

    “无论是否有意，这轮住房公积金政策的调整，加大了公积金购房的难度，抑制了一部分购房需求，特别是购房能力勉强合格的刚需和对公积金有较大依赖的改善性需求。”浦江筑城市场研究总监梅水雄认为，当前，房地产市场处于敏感期，调整公积金政策正是这一背景下的产物。

    业内称为调控加码前奏

    与去年下半年全国多地松绑公积金政策相比，不少房地产企业从趋紧的公积金政策中嗅出了调控加码的“火药味”，认为这是“国五条”在地方的细化政策之一。

    不过，专家认为，地方公积金贷款政策的调整更多是出于放贷额度、资金安全等方面的考虑，部分地区提高公积金门槛、下调贷款额度与楼市政策收紧并无直接关系。

    公开数据显示，2012年，武汉住房公积金共发放个人贷款155．99亿元，同比增长102．16％，个贷率达78％。南京去年前三季度公积金放贷额度就已达83．85亿元，比2011年全年的数据还高出了128％。

    “部分地区已出现公积金贷款资金不足的现象。”专家称，去年多地兴起的公积金放松潮，吸引了大量刚需入市，公积金贷款量迅速上升，导致了公积金资金额出现一定的短缺，现在到了不得不收紧的地步。

    不过，仍有不少业内人士表示，当前房地产市场出现明显回暖，如果新出台的“国五条”未能遏制房价上涨势头，不排除更多的地方紧跟细化调控，公积金、首付款等信贷政策或是方向。

    梅水雄说，每年3月都是房地产市场政策出台的敏感期，虽然不能肯定公积金政策是否会进一步严厉，但信贷政策从严已是方向。