每日楼市观察：“国五条”调控加码 房产商静观其变

    高档项目让位于刚需

    在新政出台后的第一个交易日(3月4日)，股市便做出反应。当日包括万科、保利地产在内的数十只地产股跌停。

    “从产品角度来看，限购加强和信贷收紧将对高档项目销售形成严重阻碍，”杨晨青表示，“事实上，由于自2011年下半年起，开发商层面即开始有意识地放缓中高档项目的入市节奏，而主要依靠中低档刚需类产品来支撑业绩增长，时至今年，其实企业手上的刚需类产品普遍已经捉襟见肘，而前期积压下来的高档产品正愈发烫手，经过本次调控的再度加码，恐怕有相当一部分企业将被迫在高档房市场上打价格战。”

    事实上，在调控政策实施以来，多家房地产公司的产品转型也在进行中。荣安地产证券投资部的吴小姐表示，公司早就开始注重刚需地产的发展，并在房型设计上向刚需靠拢。这次政策对二手房影响比较大，将会影响购房者的信心，应该说房价不会大涨。不过，吴小姐认为，住房需求还在，只是对开发商来说，拿地更加谨慎。

    万科公司则表示，政策的出台再次印证了中央对调控的决心，坚定了对调控长期性的看法，相信房地产调控是一个长期性任务，支持自住需求、抑制投机投资性购房仍然是基本的方向。万科的策略是顺应政策导向，继续面向自住需求，坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的理念，提高企业经营效率。

    另外一家房地产开发商有关人士则表示，新政对产品结构会产生影响，比如从购房者的需求看，会从关注市中心的二手房，转向郊区的一手房。这对房地产商郊区的项目有好处，特别是郊区稍微大点的房子，购房者很可能选择一步到位。

    英大证券研究所所长李大霄之前一直推荐房地产股，在他看来，“国五条”是对房价暴涨的应对，稳定市场的措施。但是这样的调控措施确实史无前例，造成了股市的短期震荡。但是他表示健康稳定发展是调控的大方向。房价和成交量不会暴涨暴跌。还是稳定为主，投资者也不应该过度恐慌。太乐观或者太悲观都不可取。

    李大霄表示，各个地方的调控政策不一样，控制的保障房情况也不同。对一、二、三线城市以及各种类型的地产业的影响也不一样。如新政对以商业地产为主的房企与以刚需改善型为主的房企的影响显然不一样。不过从总体上看，一线城市刚性需求强，因此更看好一线城市的房地产。

    南京世界贸易中心营销总监黄振刚则表示，购房者有多元化需求，新政对不同的项目会有不同的影响。虽然世界贸易中心是高端产品，但产品与新政抑制的方向不重叠。政策的出台不是压制房地产，而是引导其健康发展。他同时认为，公司管理水平也决定楼盘未来的增长空间。

    房产商静观其变

    在“国五条”出来后，大多数开发商则保持了沉默。

    今年“两会”期间，全国政协委员、中国建筑股份有限公司副总裁孔庆平在接受采访时表示，新“国五条”政策调控效果，需要看未来的实施细则方能做出判断，但近期土地价格升幅较快的现象会受到抑制。

    万科公司也表示，市场是一个复杂的体系，短期内政策对市场会有什么影响，还需要进一步观察。保利地产董秘黄海也向《投资者报》记者表示，公司对新政产生的影响还在研究中，任何的政策都有一个观察的阶段，未来还要看市场的反应。

    中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《投资者报》记者采访时表示，调控的目的还是为了房地产市场的平稳健康发展。对大开发商的影响应该没有那么大。调控的目的还是抑制投机投资需求。一方面，新政会令购房者对于二手房的需求转向新房，这对新房销售有利，但另一方面，这个过程中要考虑的是，如果二手房卖不掉，改善性需求的首付款也凑不齐，影响刚性需求。也会影响新房销售。新政对新房销售的最终影响还需要进一步观察和研究。

    陈晟认为，从房子的角度看，稀缺的房子，会把价格转嫁给下家。而不稀缺的房子，只能降价销售。从开发商的角度看，大开发商受到的影响会小一些，而小开发商的客户群比较特殊，很可能受到调控的影响。

    像上海新梅这样的小房地产公司，已经在为转型考虑，上海新梅在2012年年报中披露，将依托大股东资源，在新材料、白酒和金融领域逐步实施转型。