警惕变相“售后返租”
国家建设部早在2001年公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式 销售未竣工商品房。2006年5月，国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。
究竟是何原因使很多开发商甘冒政策风险大搞售后返租或变相售后返租呢？
因为不少开发商主要靠银行贷款开发项目，采取售后返租模式主要是为了补充自有资金的不足。而售后返租通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。
实际上，“售后返租”只是开发商的一种促销手段，以该方式出售的房产，一般价格都远高于同片区均价。开发商以高价售出房产，再将利润部分以租金形式返还给业主。
但是，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。一些缺乏诚信的开发商卷款走人的事件屡见不鲜。而不少开发商承诺的回报率非常高，但实际上投资者并不能得到这样高的回报率。如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或提前撤租，难以向开发商如期支付租金，开发商不可能长期倒贴租金给投资者。
另一个不容忽视的问题是：由于商品房买卖合同是由开发商与购房者签订的，而返租协议则是由开 发商之外的商业管理公司与购房者签订。那么，一旦出现租金不能按时给付或者其它经济纠纷时，购房者应找开发商还是商业管理公司索取违约金呢？同一物业上存 在多方权责主体可能会导致开发商与商业管理公司之间在责任承担上“互踢皮球”。
在此，记者提醒购房者，投资时万不可被开发商巧立的各种名目所蒙蔽，掉入这种变相“售后返租”行为的陷阱中去，一定要综合考量各种因素，冷静思考后再做出决定。
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