3月11日，0731房产网联合长沙律协推出“共建和谐，楼市在行动——3?15品质盛典”特别企划活动，为广大购房者置业保驾护航，同步开通的3·15房产维权咨询平台仍然陆续收到来自网友的维权线索和咨询信息。今日推出“律师答疑”栏目第8期，特邀长沙市律师协会建设工程专业委员会、房地产法律专业委员会、物业管理法律事务专业委员会资深律师，为大家答疑解惑。
问题一：开发商擅自改变架空层用途
我小区的一楼架空层本应该归业主共同所有，被开发商允许社区在架空层建社区办公室，没公示任何手续，也没有取得业主同意，擅自改变架空层用途，对架空层进行了违建和破坏了承重墙原本结构，而且也占用了消防通道，严重的影响到小区的安全和居住。我应该怎么起诉开发商？
律师解答：
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
开发商的行为属于上述《司法解释》第十五条第一项之规定，业主可以开发商为被告提起诉讼同时申请行为保全。
问题二：虚假宣传欺诈销售
销售虚假宣传，并骗客户交了定金，后经本人查实销售所说一切都是假的，售楼中心答应退款，但是写申请书后收回全部收据及资料，不给复印件，答应15天退，但是时间早已经过去了，打电话询问说是在处理，后来本人过去之后说是要告我违约，本人手上除了相片和他们协商退款的录音，并没有其他的证据，我想知道这钱是不是就这样被骗走了，答应的事就这样不作数？欺骗客户的定金？
律师解答：
建议持相关照片和录音继续与开发商协商，协商不成，可以持相关证据前往当地房地产行政管理部门进行投诉，或者直接向有管辖权法院提起诉讼。
问题三：中介不退还定金
您好，我孩子在中介处买了一套房子，已经签了协议，交了定金，在交首付款的时候发现该房子已经卖了，因此没交首付，现在不买房子了，但是中介说定金不退了，怎么办？
律师解答：
根据《合同法》第一百一十五条规定：“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，房东或中介已经构成违约，可以要求收取定金的房东或者中介双倍返还定金。
问题四：双合同
看房时候现场销售虚假宣传：说有地铁线路规划，有公立私立小学等等，还说可以先交部分诚意金，然后由所谓的申请优惠价格等等手段让我们先交了部分钱，就这样一步步上了套。销售过程当中还故意先不把特殊户型说明给业主，签合同的时候才拿出来让业主签字。后续签订合同，就开始要交装修款。交了第一期，后续也催了几次装修合同，不过开发商总是各种借口拖延。第二期的时候正式跟销售沟通过，要把装修合同给我。不过销售又以各种名义搪塞，距离现在已经半年多了。签订合同的时候销售就狂催要抓紧签字，各种套路，条款都没看清。不但双合同抬高价格，还故意扣押合同，交房之后才给。请问该怎么办?
律师解答：
1、关于虚假宣传问题，若《商品房买卖合同》明确约定了提问所述“地铁”、“学校”等宣传内容，则开发商应承担相应违约责任；
若有关宣传内容未写入正式合同，仅体现在宣传资料中，则应根据宣传内容是否具体明确来进行判断：如果宣传广告中具体明确承诺了“地铁”、“学校”等内容，则根据有关法律规定该宣传广告将被认定为要约，开发商亦应当承担违约责任。
2、关于故意扣押合同问题，可以要求开发商提供相关合同，若开发商拒绝提供，建议向当地房地产行政管理部门进行投诉、举报。
问题五：车位纠纷
我买了一个车位，收车位时发现地产商将车位旁进入楼栋的门封锁不让出入。在售车位时并没有说明此事，现如今我停此车位要在车库行走近5分钟绕地库一圈才能入我楼栋，与地产商沟通换车位予以否决。我应该怎么办？
律师解答：
根据《中华人民共和国合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二） 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
地产商在售车位时未告知楼栋门封锁不让出入的事实，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情况及违背诚实信用原则，车主购买靠近楼栋门的车位目的在于就近进入楼栋，因地产商履行合同义务不符合约定致使车主合同目的不能实现，车主可以起诉地产商请求其承担缔约过失责任或违约责任。
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