杨晓

　　本报2月19日曾经报道的《理性维权+提早抱团》近日有了结果，6月21日，朝阳法院宣判，第一批起诉世桥国贸公寓开发商的9名业主将获得总额25万元的赔偿。在输多胜少的维权官司中，世桥国贸的

　　业主为什么能够胜诉？原来，收集证据、掌握相关法律是赢得官司的关键。

　　■案件缘何逾期交房

　　去年10月30日世桥国贸公寓业主陆续收到入住通知书，可以从11月1日起收房。没想到很多人拉着家具拖家带口过来一看，这里远没有到入住标准。小区围墙没有，保安没到位，路面土地坑坑洼洼，没有供暖，更重要的是开发商无法拿出竣工验收备案表。鉴于小区实际情况，众多业主拒绝入住。

　　尽管开发商声称11月20日已拿到竣工备案表，但实际上并未履行符合合同约定的通知义务。因此业主向开发商索赔逾期交房违约金。通过业主公开信、律师函等多种手段，业主希望与开发商沟通，但事情总是一拖再拖，甚至出现连续4个月不能入住。3月，第一批9名业主正式向朝阳法院递交起诉书，4月，朝阳法院开庭审理，6月21日宣判。

　　■取证照相加录像

　　代理律师称，由于律师介入早，业主们从一开始就注意搜集证据。

　　首先是拍照。把他们认为不符合入住标准的地方拍下来。如小区没有大门，没有绿地，路没通，存在消防隐患等。拍照时，律所还派两名律师陪同做认证工作。同时，进行录像记录证据并确定日期。

　　第二步，到建委、市国土房管局等政府部门搜集证据，了解竣工备案表的实际备案情况，并了解房屋是否做过抵押、产权资料是否备案等情况，为下一步的诉讼做好准备。

　　第三，掌握相关法律，研究对方可能提出的观点。例如针对开发商可能会提到“非典”原因导致工期延误，属不可抗力的论点，通过搜集相关政策和判例，做好答辩的准备。

　　■庭辩逾期交房谁负责

　　实际上控辩双方争论的核心还是对于逾期交房责任的认定上。庭辩中，开发商承认去年11月1日发入住通知书时没有达到入住条件，但开发商拿出11月20日政府签发的竣工验收备案表，并答应赔偿20天的违约金。而之后开发商认为自己通过网络和电话通知了业主入住，已经履行了

　　通知义务，业主不入住应该是业主的责任。

　　既然开发商在发出第一份入住通知书时小区不具备入住条件，那么在小区具备入住条件后，开发商应该再次以书面形式通知业主，这样业主才能知道。合同规定的通知方式是书面形式的入住通知书，而网络和电话等方式通知业主，不属于合同约定的形式。据律师分析，开发商迟迟没有在具备入住条件后发书面入住通知书的原因是,再发书面的入住通知书意味着开发商承认直到发函为止的逾期交房行为。

　　因此业主一方采取主动，定期将业主通知书以合同约定的书面形式发给开发商，以此将逾期交房的责任推给开发商。

　　■判决第一批25万元

　　最后，朝阳法院将第一批9名原告分成两种情况，第一种是业主由于各种原因在春节后陆续入住的一共7人。以业主张强（化名）为例，判决开发商支付2003年11月1日到今年2月18日实际入住期间内的违约金1.8万元。

　　第二种像刘玉（化名）那样至今仍未入住的两个人，判决开发商支付2003年11月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，每日按照已交付房价款84.7万元的万分之四计算，到目前为止已经达到近7万元，数额还在以每天340元增长。

　　这样第一批9个人总共可拿到25万元违约赔偿金。