市场观察：2011年厚积薄发 批准预售减量入市

    批准预售减量入市

    在当下复杂多变的市场格局中，千人看市便有千种答案。于是不同的开发商就有了不同的应市策略，或冒险大量入市，或捂盘观望等待，又或谨慎低量试探，但不管怎样，商品房市场份额的争夺始终存在。2011年全市新建商品房累计批准预售2012.82万m2，同比减少5.65%，其中住宅批准预售1766.21万m2，同比减少5.94%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1371.31万m2，同比减少16.81%，其中住宅批准预售1207.50万m2，同比减少19.05%，各区县中属长沙县、岳麓区预售量最大。从数据来看，最直观的感觉便是2011年全市批准预售量整体比2010年有所减少，开发商推盘入市的节奏、力度都随调控、市场行情出现了变化调整，“应变”之举在此得以充分体现。回看2011年的商品房供应轨迹，呈类似“W”状，年初承续去年的井喷之势，全年供应量最高，随后直线下降，至4月有所回升，尔后供应量冲劲不足，幸有“银十”的助推，供应量又冲了一个高峰。全市商品房批准预售量的减少意味着市场上的可购房源的减少，加之政府颁布商品房限购令的持续执行，调控下全市商品房市场的供需结构势必发生微妙变化，在另一个供需低点寻找平衡。 
　　
看似简单的市场供应背后，深藏着市场多方的博弈角力。受到限购、限贷、限价、加息等一系列严厉政策的压制，投资投机性需求得到明显遏制，刚性需求则受到对未来房价会下降的预期影响，观望等待者居多，于是市场交易量出现萎缩，可供争夺的市场空间被压缩。购房者的这一心理直接导致开发商对于市场的信心不足。面对如此复杂的市场形势，开发商的心态更加纠结，一方面，市场交易量下降，调控政策进一步趋严，若贸然入市的话后市难以预计，因此很多开发商选择营销战略转变，先转攻为守，静观市变，将手中房源推迟入市，等到市场回暖之时再择机上市；另一方面，一些资金紧张的开发商，反其道行之，冒险在大家观望的时候入市争夺客源，以走量来回笼资金，于是有幸成为了淡市中突出重围的推盘大户，推盘大户详情见2011年度批准预售排行榜。另外，受到去年商品房销售异常火爆的影响，市场库存得到一定的消化，市场保有量下降，而新开发的楼盘因开发周期较长未能及时跟进补仓，这也在一定程度上影响了2011年商品房的预售供应量。对于2012年商品房供应量的估计，鉴于今年批准预售量整体减少，库存量增加，相信很多房源将会选择在2012年集中上市，还有近两年我市大力建设的保障性住房也将陆续供应，因此，2012年全市的商品房批准预售量会比较充足。

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