市场观察：2011年厚积薄发 批准预售减量入市

    投资施工增速放缓
　　
在2011年房地产市场的全面调控下，调控抓手涉及全行业的各环节。作为房地产开发资金来源及后市商品房新增供应的先期指标和风向标，房地产投资施工、新开工、竣工面积等对于政策及市场波动的敏感程度相当高，在一定程度上影响着市场下游环节的表现。2011年，长沙市（含四县市）完成房地产开发投资约860亿元，同比增长26%左右。商品房施工面积约7670万m2，其中新开工面积约2300万m2，同比分别增长约15%、0.1%；竣工面积约1570万m2，同比增长13%左右。总的来说，2011年完成投资额同比增长较大，但投资施工增速都在连续下滑，新开工面积与去年基本持平，新开工面积的同比停涨预示后期商品房新增供应将面临一定的萎缩，不得不说，调控效果在投资施工环节已经开始生效。

    由于调控政策的缓冲滞后性和投资施工的惯性，2011年房地产投资施工总量仍有增长，但是增长速度却明显放慢了脚步，正在顺着调控方向做调整转型。就增长速度来比较，2010年全市房地产投资增长37.53%，2011年的增长幅度较之下降了约11%。可见，2011年的房地产市场投资施工状况正在悄然发生变化。深入分析来看，银行融资贷款的艰难、市场交易量的惨淡对投资施工局面形成双面夹击之势，国家、银行、购房者的行为直接影响着房地产开发投资者的决策，规避风险的意识让开发商在投资建设时慎之又慎。本年度完成房地产投资总额有所增长主要是由于在去年的地产开发旺市中上马的项目较多，2011年是建设的关键期，需要大量的资本投入，虽说银行贷款紧缩，但开发商对于已开工项目有一定的资金储备，其中也不乏冒险者赌调控会松，继续投资期望在乱市中占得先机。再加之保障性住房建设资金的投入较往年力度更大，因此在严控下投资资金逆市增加不足为奇。新开工面积方面，受限购及信贷政策的影响，企业为了减少损失，很多商品房项目延缓开工速度、缩减开工规模、推迟开工时间，新开工面积表现出严重不足，再有占据半壁江山的保障房开工建设对新开工量的贡献也不容忽视，可见调控对新开工规模冲击较大。与新开工面积的近乎“零”增长相比，长沙商品房施工面积和竣工面积一直逆市增长，这种增长并不能理解为调控无用，而主要是由于前两年开发热潮下遗留的项目较多，开发周期延续至今年正在施工、竣工阶段，开发周期上的滞后性形成了数据上的单纯性增长。商品房新开工面积的发展状况才最能反应时下最真实的市场。

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