市场观察：2011年厚积薄发批准预售减量入市

http://www.0731fdc.com 2012年01月11日 0731房产网

　　
抵押贷款艰难紧缩
　　
2011年的房地产市场金融环境着实让开发商与购房者揪心。所谓“巧妇难为无米之炊”，作为房企借力开发、购房者筹资买房的主要渠道，房地产融资贷款在2011年一而再再而三的收紧，资金供应紧张，让房地产市场在调控道路上走得异常艰难。2011年，全市在建工程抵押笔数1302笔，抵押面积888.09万m2，贷款金额245.25亿元，同比分别增长-34.24%、4.10%、44.40%。全市办理一般抵押笔数202640笔，抵押面积3431.57万m2，贷款金额1012.37亿元，同比分别增长-11.31%、-13.39%、4.54%，其中办理个人抵押笔数199689笔，抵押面积2587.64万m2，贷款金额756.97亿元，同比分别增长-11.34%、-14.24%、2.88%。从全市银行抵押贷款情况来看，2011年全市一般抵押笔数、面积同比略有降低；全市在建工程抵押笔数同比也出现较大减少，抵押率处于下降通道，表明当前房地产市场金融景气程度偏低，调控政策已经对房地产融资环节产生了实质性的影响。而贷款金额同比略有增长，则主要表明今年地价、房价水平仍然不低。

去年以来，市场通货膨胀不断加剧，物价持续上涨，为此国家的货币金融政策持续紧缩，央行已先后12次上调存款准备金率，达到21.5%的历史最高水平，大大减少了房地产领域资金的流动性；同时各大银行存贷款利率、购房贷款首付款比率多次上调，住房差别化信贷政策严格执行，使得房地产个人及开发贷款均呈现“惜贷”局面，居民购房贷款和房地产企业融资越来越艰难，金融风险不言而喻。于是紧缩的贷款政策让资金本不宽裕的购房者不敢入市，多转为持币观望，不少刚需者也在这次调控中被误伤。开发商方面则是叫苦连天，房地产交易不景气的直接后果便是资金回笼困难，再加上银行贷款受堵，“腹背受敌”，房企资金链受到前所未有的压力，持续恶化，面临着任由成交量下跌与以价换量的抉择，一些顶不住的开发商便率先引领了“降价潮”、价格战。长沙万科、保利的年末团购降价便是例子。

就在12月初，央行对金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点正式下调，市场估计将迎来近4000亿元的资金释放，这是2011年6月14日央行最后一次提高金融机构存款准备金率之后，相隔5个半月时间首次反向操作,下调存款准备金率。本以为这是金融方面放松房产调控的一个信号，但仔细分析，准备金率下调，银行资金依然掣肘，房贷客户仍难沾雨露，面对庞大的个人按揭购房需求，央行下调一次准备金释放出来的额度只能说是杯水车薪。这部分资金更多地会向亟需资金的小微企业倾斜。因此，在国家继续严格执行房地产调控基调不转向的背景下，预计2012年房地产市场金融环境仍然不容乐观，但保障性住房的融资将会优先得到解决，促进其真正提速发展。

相关专题：

2011年度长沙楼市排行榜颁奖典礼网络直播

0731房产网年度盛典——2011年度长沙楼市排行榜

0731房产网百人齐聚大贺岁