每日楼市观察：国五条细则加码 银监会将出信贷政策

    个人所得税很难转嫁 新政的调控方向正确

    通过(多年)调控，已挤压了房地产的泡沫，使曲线上扬的斜率降低了，减少了大起大落的因素，因此不能否定总体的调控政策。

    全国政协委员贾康

    我国亟待建立健康的、持之以恒的、包括保障房在内的住房制度，不是看二手房卖得好了，马上就去加税，要强调住房制度的稳定性、连续性。

    全国政协委员李晓林

    国务院办公厅近日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(简称新“国五条”)，在出售自有住房按转让所得的20%规定计征个税、可提高二套房首付、增加供应等六方面打出“组合拳”。

    此轮调控新政对楼市有何影响?房地产调控应如何保持长效?引起人大代表、政协委员的热议。

    1 调控房价不能只限需求

    针对国务院出台的房地产调控新政中，二手房交易按照增值额20%征收个税的规定，全国人大代表、清华大学教授蔡继明表示，提高税收，可能导致这些负担转嫁给了购房者。控制房价的关键还在于扩大供给。

    规定在一定程度上能抑制投机，蔡继明表示，但其负面效应也很明显。按差额征收20%个税以后，一些有房子的人可能取消卖房，从而减少了市场供给。即使房子用于出租，租金也未必能下降。

    另一方面他认为，整个房地产的调控，单纯靠限制需求肯定是行不通的，而是要提高供给。而要扩大房子的供给，前提是扩大土地的供给，这需要各地政府继续努力。

    全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康也认为，对楼市调控，政府不应只在商品房、产权房市场有调控动作，还应该加紧建设保障房。低收入家庭、夹心层家庭“居有所屋”主要依靠公租房为代表的保障房来实现。因此，不能把房地产调控只看做是商品房、产权房的调控。托起低端家庭的保障房的有效供给也很重要。

    全国政协委员崔永元也表示，政府要扩大保障房的保障范围。

    2 调控房价也要控地价

    全国政协委员李晓林认为，地价对房价有很大影响，“调房价也要控地价”。

    李晓林认为，政府主导的土地拍卖、竞价，地王不断出现，地价高并没有得到控制。加上通货膨胀、劳动力成本等因素，房价当然难降。在全国地价偏高的情况下，地方政府卖地补充财政，也推动房价上涨。

    他认为，我国亟待建立一个健康的持之以恒包括保障房在内的住房制度，“不是看二手房卖得好了，马上就去加税，导致有人昨天卖出房子，就少交税，明天卖房就得多交税。这不正常”，要强调住房制度的稳定性、连续性。

    3 “房价越调越高”是误导

    针对民间所谓“房价越调越高”的抱怨，贾康认为，这种说法有误导。“可以想象，如果不调控，房价会疯成什么样子，泡沫要发展成什么样子。”

    他说，中国城镇化水平要从目前的50%发展到70%。在这一背景下，建成区房价本身就是越走越高。通过调控，已挤压了其中的泡沫，使曲线上扬的斜率降低了，减少了大起大落的因素，因此不能否定总体的调控政策。

    另外，对“房产税”试点却未推广的问题。贾康认为，对此，今年可能就会有更实际动作。

    观点

    新政方向正确 所得税难转嫁

    昨日，经济学家华生认为，新“国五条”方向正确。过去房地产交易环节个税按1%征收，是鼓励房地产发展，现在恢复到20%，才是恢复税法的本来面目。

    但全国人大代表、清华大学教授蔡继明担心，二手房与新房相比，在配套方面可能有优势，对于一些有刚性需求的买房者而言，如果他们买二手房，卖房者会把这部分税收负担转嫁给他们，从而变相提高了房价。

    但华生说，此前由于阴阳合同以及税率的原因，二手房交易的个税很少，主要税集中在交易税(如契税)，在卖家强势的情况下，交易税是容易全额转嫁的，但所得税不同。

    他举例说，如果在城市同一区域，两套相邻的房子都售价300万，其中一套商品房初始价250万，那么按照差额计算，需要缴纳的个税是10万元;但另一套房子初始价是50万元，需要缴纳的个税是50万元。

    华生认为，在市场的作用下，因成本不同，后者则不能把税费转嫁给买方。

    国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌建议，细则目前仍不够细，应进一步细化的政策包括政府对真正刚性需求者的第一套房如何进一步放宽条件;旧房换新房者如何进行支持;如何鼓励长期租房等。

    分析

    新房价会否推高存争议

    政策实施后，是否会导致开发商的新房受到追捧，且价格上涨?蔡继明表示，这两者应该没有因果关系。

    蔡继明说，事实上，房价上涨和下降跟预期有关。如果大家预期会降，那么房价就会降。总的来说，这取决于政府的调控决心。从现有各城市情况看，之前的调控目标并未完全实现。

    李晓林认为，征收20%个税，对抑制房价作用不会太大。政策想打击投资和投机性需求。但也许没把二手房房价打下来，可能会刺激了一手房房价上升。他认为，在制定政策时，应全面考虑政策出台时会不会对别的方面起到副作用，谨慎评估。