每日楼市观察：国五条细则加码 银监会将出信贷政策

    楼市调控有“后手” 政策储备引猜想

    住建部部长姜伟新4日表示，房地产调控“手段很多”。多位代表委员、业内专家表示，未来楼市调控还可出台很多措施，包括严禁阴阳合同、实施差别化房贷政策与土地供应政策、扩大房产税改革试点等。

    优化土地供应结构

    全国政协委员、星河湾董事长黄文仔建议，未来地方政府在供应土地时，可将城市中心的土地冻结5年，只出让郊区的土地，这样才能把城市“副中心”带动起来，房价也才会降下来。

    对于房价为何“高烧不退”，黄文仔分析，这是因为土地供应量仍不够，土地成本越来越高。他表示，房地产开发商并不太愿意看到房价上涨过快，因为上涨过快就会导致政府调控。

    全国人大代表、清华大学教授蔡继明表示，房地产调控如果只是单纯地限制需求，恐怕不行。如果大幅增加供给，一定会导致均衡价格下降。要扩大普通商品住宅供给，就必须扩大土地的供应量。

    全国人大代表、杭州娃哈哈集团董事长兼总经理宗庆后表示，当前土地拆迁补偿款太高，增加了房地产开发商的开发成本，导致土地成本过高，抬升了房价。他建议未来放开土地买卖，但必须循序渐进。

    相关专家和房地产业内人士表示，我国的土地供应结构、总量存在一定的失衡，未来应促使土地供应趋于合理，从而增加普通商品住宅、保障性住房的供给。由此，房地产市场的成交才能趋于合理，房价上涨也将随之放缓。对于地方政府的考核不能仅考核房价，还要考核其土地供应结构。例如，地方政府每年出让的土地中，保障性住房用地的供应量必须达到一定比例。专家认为，稳定楼市最终仍要靠市场机制解决。地方政府应尽快调整土地供应结构，加快保障房建设和供应速度，增加普通住房用地供应。

    扩大房产税改革试点

    多位来自房地产行业的代表委员表示，房产税改革试点范围扩大将是大势所趋。

    全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，政府文件明确说要扩大房产税改革试点，预计今年就会看到实际动作。

    他表示，房地产宏观调控应建立长效机制，运用经济手段，比如交易环节、保有环节的税收应该通盘考虑、整合优化。房产税可以通过经济手段减少空置率，增加中小户型比重和遏制炒作。房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。

    贾康强调，房产税改革应坚持“首套房不征收，限制高端市场”。“房产税的改革一定要适合国情，不能比照美国的普遍征收模式，应借鉴日本的"首套房不征收"。”

    全国政协委员、深圳市多利工贸有限公司董事长梁志敏表示，对广大中低收入阶层自住的商品房和保障房不应征收房产税。房产税改革应以打击投机为主，针对的是拥有多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套刚需住房和第二套改善型住房。

    强化差别化房贷政策

    “新国五条”要求继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，中国人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

    分析人士表示，各地政府和银行强化差别化信贷政策，提高二套房首付比例和贷款利率，这可以成为未来的调控“利器”。目前二套房房贷首付比例不低于60%、利率不低于基准利率的1.1倍。

    分析人士表示，房贷政策的历次调整均对市场产生了较大影响。2010年4月17日发布的“国十条”要求，二套房贷款首付款比例不低于50%，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010年9月29日发布的房地产调控政策要求，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例调至30%以上。2011年1月26日发布的“新国八条”要求，强化差别化住房信贷政策，贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍。

    全国政协委员、工商银行行长杨凯生与招商银行行长马蔚华日前在接受中国证券报记者采访时表示，房地产信贷是银行贷款的重要内容，银行将按照国务院方针进行调整，将按照央行等相关部门调控的方向操作，同时考虑银行自身经营的因素。

    差别化房贷政策还有待监管部门出台相关政策或指导意见。多位银行总行人士日前表示，目前总行暂未发文调整相关政策。

    严禁阴阳合同

    “"新国五条"是房地产调控正确方向的第一步。调控楼市至少可有二十步，关键看是否真想调。”经济学家华生对“新国五条”表示了认可。

    他表示，在强调楼市新政中的20%所得税政策之前，应出台措施严格禁止购房中“阴阳合同”。多位专家表示，各地在认真贯彻落实国务院新近下发的通知时，打击“阴阳合同”应是重中之重。通知要求税务部门继续推进应用房地产价格评估方法，加强存量房交易税收征管工作。

    分析人士表示，“阴阳合同”可能使20%所得税的政策效果打折扣。在存量房交易过程中，目前仍有纳税人通过签订“阴阳合同”等手段以低报成交价格偷逃税款。