每日楼市观察：国五条细则加码 银监会将出信贷政策

    能否抑房价存争论

    一般民众对房产税的期待莫过于对房价调控。在重庆和上海试点以来，房产税征收率均超过90%。但两地的效果并不明显。

    除了构建地方税体系外，一般民众对房产税的期待莫过于对房价调控。

    刘桓认为，房产税其推出时机与限购政策一致，上海、重庆的房产税大多是对增量征收，限购实际上是切断了税源。

    “房产税不会控制房价上涨，从美国来看，出台地税前后，房价指数翻了2.8倍。”任志强说。

    在重庆和上海试点以来，房产税征收率均超过90%。但两地的效果并不明显，低于公众预期。不仅税收收入规模不大，也没有出现房价的下跌。

    数据显示，重庆近3年来房价基本平稳，2012年商品住宅按建筑面积计价每平方米房价为6389元，与2011年和2010年大体持平。

    贾康也认为，房产税不能改变中国中心区房价的上扬曲线。但他认为，如果美国不推出房产税，房价上扬曲线会更高更陡峭。

    “经济分析需要各种参数摆在一起，不能因房价继续上涨就说房产税没有用，房产税能使得曲线更平稳，副作用减少。”贾康说，房产税不能让房价应声落地，但是能弱化住房价格快速上涨。

    贾康认为，对高端和多套房征税，在房产税的作用下，

    想买房自住的人会选择户型小一点的，在供求紧张的情况下，控制了需求方面的冲动，提高了土地节约利用程度；长期投资不动产的，买房后不会空置，会考虑租出去，这样则活跃了租房市场；而炒房的人因为有了成本考虑，以前炒30套，现在可能炒10套。

    贾康表示，推出房产税扩大试点，也能够在预期上形成一定的作用，现在已经逼着手上有多套房的人偷偷出手了，客观上对冲房价上升。总体的市场房价一定是收敛的，泡沫趋于受到抑制。有利于使房价更沉稳，减少泡沫。同时有利于土地节约使用。

    房地产商潘石屹也在微博支招称，从第三套房子开始征收房产税能够抑制房价。潘石屹认为，一些人买了很多房子空置，是资源的巨大浪费，持有这些房子没有成本，又能坐等升值。而一些年轻人没有房子住，怨声较大；通过收房产税，可以把这些空置房逼到二手房市场，形成市场供应，供应量放大，房价就自然下降。

    而在此之前要将住房信息联网，同时，不能只对商品房征收房产税，违法建筑、小产权房也要公平征收。应尽快解决小产权房问题，让住在里面的人心里踏实，也为下一步征收房产税打好基础。

    针对“少数人”还是“多数人”？

    目前房产税的定位模糊不清，征的是国民税还是少数人的调节税，仍未有明确说法。

    按照上海、重庆两地的房产税试点方案，目前房产税主要是面向个人新增的多套住房，或别墅等高端住房征收，覆盖人群少。

    上海规定本地户籍新购且属于家庭第二套以上住房以及外地户籍新购住房，按交易价格的70%征税（以后按评估价），税率为0.4%-0.6%，免税面积为人均60平米。

    重庆的征收对象则是个人拥有的独栋别墅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子。确定税率为0.5%-1.2%，免税面积为100-180平米。

    社科院去年曾经发布一份报告建议人均住房超40平米部分征收房产税，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。此方案一出立即引发广泛质疑和争议，不少人认为免征面积过低。

    “房产税不能每一套房都收，如果每一套房都收，且不论农村人口，城镇中至少60%的人没有这笔钱，他要交这笔税就要勒裤腰带肯定问题很大。”原全国人大财经委法案室主任朱少平在税收座谈会上表示。

    财政部财科所副所长刘尚希也称，目前房产税的定位模糊不清，征的是国民税还是少数人的调节税，这是个关键问题。如果是国民税，见房子就征收，那反对的人太多了。如果定位为高端的税，那么反对的人就少了。

    贾康给出的方案是从住宅高端及增量为主来入手。除了这些策略要领外，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃定心丸：中国未来的房地产税改革决不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少“第一套房”不实征的“基本待遇”等。

    “应保证不增加一般居民负担”

    在支持房产税的同时，多位学者认为，在设计上，要保证不增加一般居民的负担。

    “直率地说，官员中不少人都是手上有好房子和大房子的人，有些公务员的房子可能也在中心地段，改革要往前推，就得有个基本承诺，就是只调节高端。不然体制内的人都无法接受，改革就无法推进。”贾康说，最笼统的办法就是第一套房不征收，也可以考虑第二套房从低征收。

    安体富认为，房产税应当开征，但是要保证不增加一般居民的负担，比如第一套房可免征房产税。开征房产税的起征面积开始时应当高一些，以后慢慢再调整，毕竟开始时阻力很大。

    “不能看国外，看国外什么也搞不成。只要中央下了决心，定位是少数人而不是多数人，这个一步步就可以推开。把两个试点的优点结合起来，很快就可以推开了。”刘尚希说。

    贾康认为，目前各方面对开征房产税的争议仍然很大，决策层当然必须慎之又慎，但“适时扩大房产税改革试点范围”的方向已明。相信房地产税的推出一定是渐进的。

    “不改可能不会犯错误，但要承担历史责任，按兵不动，矛盾积累，最后矛盾集中爆发，到不可收拾，这是最坏的情况。”贾康说，中国一直在享受1992年邓小平南巡和1994年税制配套改革的制度红利。“十八大”之前中国的社会矛盾积累已经到了某种临界点，必须要痛下决心，再不实质性推进配套改革，我们的历史责任在不太远的将来会浮出水面。

    “现在是寄希望于新的领导层有攻坚克难的决心，十八大之前是多一事不如少一事，地方改革重点得不到明确表态所以就拖下来了，但是估计今年不会重演2012年的局面，在房产税方面有望有一定的进展。”贾康说。