每日楼市观察：4月国房景气指数与商品房销售额双降

     前四月长沙内六区房价均价6505元/㎡ 同比涨11.77%

    2013年4月，全国100个城市新建住宅平均价格继续环比上涨。不仅仅一线城市。长沙亦有类似表现。就在长沙市房产研究中心出具的一份《2013年长沙市内六区住宅消费特征研究》(以下简称《研究》)的报告中，“与去年相比，6000元/㎡以下住宅成交下降10.33%，一季度住宅单价整体水平有所上升”被明确提出。

    而由湖南中原地产机构根据长沙市商品房网签系统监测的数据则显示，“按自然月计算，前四月内六区住宅网签均价6505元/㎡，同比上涨11.77%。”

    今年以来长沙内六区房价持续上扬

    打算在河西买房的黄英从去年年底就开始在各个售楼部问询价格。在她看过的洋湖片区，“去年年底有朋友在中海买的房子，基本上在6400元-6500元/㎡左右”，而今年这个项目推出的二期产品，平均销售价格大概上涨了200-300元/㎡。而在另一个热点区域梅溪湖，一个去年均价在8500元/㎡的高品质楼盘，今年对外公布的二期价格预计在9000元/㎡以上。

    黄英的感受仅仅只是一个剪影。事实上，一个信号是，今年有些楼盘采取了低价快销的方式，价格相较之前有所下跌，而一些热点区域的楼盘价格上升的态势明显。

    而在湖南中原对长沙市商品房网签系统的监测数据显示，今年以来，长沙市内六区房价持续上扬。按自然月计算，前四月内六区住宅网签均价6505元/平米，同比上涨11.77%。4月，突破6700元/㎡，同比上涨9.82%，环比上涨2.82%。“从价位结构来看，1-4月，6000-7000元/㎡、7000-8000元/㎡和8000-10000元/㎡三个价位段住宅成交量占比与第一季度相比，均有不同幅度扩大。”湖南中原地产资源中心总监陈世霞说。

    热点区域和高端产品成上涨动力

    一种声音认为，宏观调控在地方的“空调”改变了市场预期。“原本去年的严格限购政策之后，今年开年中央的态度很严厉，但最终落到市场的动作并不明显，这使得市场预期有所好转。”一位在梅溪湖开(小区网 论坛)发的大型房企营销负责人说。

    而另一种声音，则认为长沙市场的结构变化与板块变化带来了整体市场价格的波动。“4月住宅均价同比环比双上涨，主要原因，新入市高价项目增多。”陈世霞说，据中原地产研究部不完全统计，2013年3月最后一周至4月中旬，集中解筹项目中有9个均价超过7000元/㎡，环比大幅增加，拉高4月住宅整体均价。

    “开发商现在大多选择小开盘，一次性推货量并不大，但是频率很高，形成一种持续销售态势。”业内资深人士田章说。

    事实上，从去年下半年开始，长沙市场的分化就已经相当明显。类似于梅溪湖这样的热点区域，包括金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹号，都是销售价格和销售量“双高”的项目;而类似于万达总部国际、泊富国际广场、奥克斯广场、德思勤城市广场这样的城市综合体，也同样属于销售价格和销售量同步提升的产品。

    洋湖片区、梅溪湖片区、城市中心区，在上半场的长沙，热点区域频频出现，无论是价格还是销售量以及蓄客量都呈现明显上涨态势，“品牌地产、高端产品类型和热点区域的拉动，使得长沙房价整体出现上涨。”陈世霞说。

    按照中原地产的分析，从预计上市项目质素来看，2013年下半年，万科、合能、广电、和顺、龙湖等地产旗下项目将相继入市，主要集中在热点板块，价格提升空间较大。

    “我个人认为长沙房价下半年并不见得会有上涨的强劲支撑力。”湖南郡原置业有限公司总经理助理祝海说。而联美品格营销总监王少轩认为，“长沙毕竟仍然是个购买力有限的城市，尤其是高端房产几乎都是同几批人购买，但是现在，已经不复过去那种房产投资高回报时代了。”

    6000-7000元/㎡

    《研究》数据显示，从一季度长沙内六区新建商品住宅成交单价来看，5000-6000元/㎡、6000-7000元/㎡是主力价位区间，分别占21.81%、28.85%;5000元/㎡以下住房主要分布岳麓区和望城区，占19.30%;7000-8000元/㎡价位占16.44%，8000元/㎡以上价位占13.60%，高价房主要是精装房、市中心高档房、别墅等。

    [楼盘样本]

    一季度中大户型成交升温

    今年改善型住房成交的增加，也成为拉升长沙房价的原因之一。

    5月4日，位于天心区中意一路的长城·水郡中央水景楼王首批VIP客户正式选房，当日热售120余套。长城·水郡是省府板块的刚需大盘，也是片区内价格相对较低项目，相比周边同品质楼盘价格低500-1000元/㎡。其营销总监江伟华表示，5月4日发售的房源依然是“4888元/㎡起”的价格，相比之前发售的房源基本没有上调。但是实际上这一批房源的成交均价确实比以前略有上浮，其更多侧重于改善型住房的需求，楼间距、景观、视野、赠送面积都具备更好条件。

    就区域而言，改善型房源的集中发售更是拉升价格的重要推手。4月27日晚，芙蓉南路的别墅大盘橘郡·礼顿山营销中心热闹非凡。这一天，橘郡·礼顿山180-280㎡的流水叠墅湖畔组团开盘，其140万元一套的总价已接近联排别墅。但是其销售速度却比联排别墅更快，当日推出的房源热销数十套，这无疑也成为了当月区域销售价格上行的原因。

    长沙市房产研究中心市场监测部发布的2013年一季度长沙市内六区住宅消费特征研究显示，一季度中大户型成交升温，中高价住房成交比重上升。随着市场在一季度大幅回升，长沙楼市各类房源的成交明显增加，共同汇成了房价上升的动力。