每日楼市观察：4月国房景气指数与商品房销售额双降

    开发商改变传统的售楼方式 隐性涨价各显神通

    北京房价滞涨？中原地产监测数据显示，在四五月份签约率较高的50个北京项目中，5月签约价格与4月持平的，占比高达9成。不过买房人却并未感觉便宜。业内人士爆料称，开发商为增利润绞尽脑汁，一改“低开高走”传统的售楼方式，将房款和装修款分开签合同最终实现曲线涨价。

    首期低价入市模式已成历史

    中原地产统计数据显示，截至昨天，四五月份排名均在前100名的项目合计有50个，而在这50个项目中，成交均价涨幅在2%以内的达到了36个，占比高达72%。 而如果剔除项目签约不同质的影响，签约价格相比4月出现滞涨的项目占比高达9成。

    不过，买房人赵强却丝毫没感觉到占了便宜。“有销售人员告诉我，他们先卖小区内较好位置、较好户型的房子，这样价格自然高。其实我不一定要位置最好的，便宜点就可以，但人家不卖。”一开发商销售总监对此解释称：“虽然对于纯新盘项目入市也有不得高于区域均价的要求，但是界定起来相对较难。于是，纯新盘首期预售价格要卖得高一些，为后期推盘价格留出余地。”

    亚豪机构副总经理任启鑫表示，上述情况目前并非个案。以近期推出的纯新盘首地浣溪谷为例，其报价15700元/平方米，而其周边金融街金色漫香郡在售尾盘现房大户型售价为14000元/平方米左右。在任启鑫看来，新政当中对于老项目后期开盘“限价”条款的规定，使得纯新盘首期“低价入市”的操作模式成为历史。多位机构分析师认为，一线城市的城市化进程完成率相对较高，尤其城区房价大跌可能性很小。

    一个奇怪的现象是，涨价的房子少了，吸引了更多买房人入市，不过，最终楼市成交量却变少了。

    中原地产统计数据显示，剔除保障房，5月以来北京新建住宅成交均价为20755元/平方米，与4月基本持平。不过，成交量并没有上去。北京住建委官网公开数据显示，上周北京商品住宅共实现成交1048套，环比下跌28%，这是自4月末以来，商品住宅首度销量连跌两周。

    链家地产市场研究部张旭透露，近期新房市场在限价措施的影响下，供应节奏较为反常。“已取得预售证的项目，大部分都迟迟未开盘签约，导致网签量持续位于低位。按照当前的网签成交看，是在传统销售旺季成交量最低的一个月。”

    为何出现如此情况？四处看房的赵强直言：“如今开发商很会做减法，把装修合同和购房合同分开签，看似房子均价没涨，但加上装修费，购房成本还是涨了一大截。”更有售楼员向记者表示，项目不让涨价的另一个办法就是在小区环境中减少成本，“以前都是从南方、海边移植一棵树或是一块石头回来，现在就直接在郊区买回来，仅运费成本就能省不少。”

    “虽然获批的预售价格与之前一期基本保持一致，但是对外报价却多高于之前的价格。”任启鑫透露，目前将购房款和装修费分离计算，拆分房款曲线涨价已成为开发商不约而同的销售手段。

    二手房连续12天

    成交低于300套

    晨报讯(记者 王丽娅)综合北京住建委和中原地产统计数据显示，截至5月12日，北京5月二手住宅签约1556套，创下正常网签的最低记录。此外，单日网签量还创下了连续12天不足300套的记录。

    中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，5月前12天，二手房成交均价27600元/平方米，比4月27820元/平方米轻微下滑，出现了近一年来的首次停涨。出现停涨的主要原因是税费增加，部分购房者转入观望。

    多家机构统计显示，满五年唯一住宅占最近网签成交的80%以上。值得关注的是，满五年唯一住宅房源量也有所减少，因为这部分房主此前有过贷款，如果卖一买一，首付等压力都有所增加，而且再寻找合适的改善型二手房难度也加大。最终，有改善需求的买房人选择观望。

    伟业我爱我家副总胡景晖认为，买房人持币待购的观望心态依旧浓重，北京二手楼市成交量将继续低位徘徊。