每日楼市观察：4月国房景气指数与商品房销售额双降

    “地王”飙高库存锐减 新楼市调控5月或到来

    受新国五条细则出台影响，土地市场在经历了3月的沉静、4月的冷清后，终于在5月有了供应放量的迹象，特别是在北京、上海、广州等一线城市，土地交易十分活跃，地王纪录屡屡刷新。

    从4月份以来，房企拿地热情高涨，多城土地交易价格被刷新，“地王”再现。数据显示，今年4月全国21个城市经营性用地出让成交楼面均价为2982元/㎡，环比上涨31%，同比上涨高达84%。 进入5月份，土地价格上升势头仍然猛烈。

    地王频现 面粉贵过面包？

    5月6日下午，广州上演了一次土地拍卖盛宴，白云一块建筑面积14万㎡的居住用地，吸引多家房企参与，经过近200轮竞拍，佳兆业力压中海，以总价18.67亿元竞得，剔除配建面积，此地块折合楼面地价约2.56万元/㎡。这创下了广州实施“限地价、竞配建”以来的新高，成为区域新“地王”。

    5月9日，上海世博板块土地拍卖又掀高潮。经过200多轮的竞价，世博板块A09A-02商办地块以12.12亿元溢价成交，最终楼板价39932元/平方米，再度刷新黄浦江沿岸E20地块（E-4-1地块）36059元/平方米的楼板价，台企MaxbaseHoldings.Limited成为上海新单价地王。

    “高溢价”、“数百次举牌”等信息反映出各地土拍现场竞争激烈，也似乎释放出土地市场进一步升温的信号。

    “开发商不是慈善家，开发商拿地后不可能盖了房子赔钱卖。”一位房地产从业人士向《中国企业报》记者表达自己的担忧，“面粉比面包贵，这可能吗？”

    库存下滑 或再度推高房价

    来自亚豪房地产综合运营服务机构的统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。这一数据同比跌幅为25.6%，创下了2010年1月以来的最低水平。北京入市的房产如同流进沙漠的小溪，瞬间就被市场消化，而库存房产也开始下滑。

    一方面是需求的持续释放，一方面是推盘量的减少，直接导致的结果就是库存减少。五一期间，南京由于大量新房源的入市，徘徊在“3字头”的库存量终于重新进入4万套。然而仅过了一周多时间，从上周一直至周日，库存量以逐日递减的态势持续下滑，如今已跌至37000多套。库存量减少在反映需求旺盛的同时，也意味着控制房价的难度又多一分。

    《中国地产》指出，北京等一线城市，城市化已经接近结束，不具备大幅增加供应的可能性。空气、环境、水、能源、教育、医疗等资源都已经证明了北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口容纳能力已经到了极限。在这样的城市，供应不能增加，需求大幅集中，到底是越调越涨，还是越涨越调，似乎无论哪个方式，都是一个难题。

    而另一个事实是，来自广州的最新消息，“限”字政策下，4月市场成交突然下跌并不真实，目前广州十区大多数项目未拿到预售证，拿到证的项目则人气火爆，普遍升价。而5—6月十区1.2万套的新货中，也有52%未拿到预售证，供求或失衡。另外，项目中有洋房和别墅，均价便会低于纯别墅上报的价格，从而规避限价的规定。

    亚豪监测数据同时显示，2013年4月，北京市住建委总计批准22张预售许可证。相比于2012年同期，这一数据同比降幅约在18.5%左右。

    某研究机构总经理李智将此前为控制房价而出台“新国五条”形容为“捅了一个马蜂窝”。“这个马蜂窝并不是不应该捅，时机也是对的，但政策出的意图和最后达到的效果是背道而驰的，现在成交和价格都上来了，可见这个调控手段并不很高明。”他在《中国地产》预计，在这样的市场情况下，后面5—7月份间可能还会有一轮调控。