3月11日，0731房产网联合长沙律协推出“共建和谐，楼市在行动——3?15品质盛典”特别企划活动，为广大购房者置业保驾护航。活动临近尾声，房产维权咨询平台仍然陆续收到来自网友的维权线索和咨询信息。今日推出“律师答疑”栏目第9期，特邀长沙市律师协会建设工程专业委员会、房地产法律专业委员会、物业管理法律事务专业委员会资深律师，为大家答疑解惑。
问题一：房子赠送花园平数不够
在买房子前承诺赠送20平花园，现在不够20平，未在合同中体现，有当时销售的录音，这样的事情怎么处理？
律师解答：
建议先与开发商协商处理，根据协商结果考虑处理方案，若开发商不予认可，而销售具体明确承诺了赠送“20平米花园”，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定该承诺将被认定为要约，开发商亦应当承担违约责任。
问题二：买卖合同
我与开发商签了购房协议书，在签买卖合同有些条款协商不了，如果不和开发商签订买卖合同，我是否违约，定金就不能要回来了？谢谢
律师解答：
需结合《认购协议》具体约定进行判断，若《认购协议》中已经对房屋的具体信息作出约定或者履行了正式《商品房买卖合同》的公示告知义务，而《认购协议》又约定了不签订正式《商品房买卖合同》为违约事由，则应当认定为违约，定金无法退回；若《认购协议》未对房屋的面积、价格、付款方式等具体条件予以明确约定，而后来双方又未能就上述条件协商一致，从而无法签订正式《商品房买卖合同》的，或者双方就认购协议之外的相关事项无法协商一致的，则双方互不违约，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，可要求开发商返还定金。
问题三：贷款买房
去年买的房子，付了首付，当时买的时候开发商让我们提供了资料初步审核，说我们符合资格，让我们去付了首付，当时我老公的信用记录上面有个代偿，这个是已经还过的，我们问过这个有没有影响，回复说只看主贷人的，但申请贷款后，银行说贷不了，说是我老公的信用记录问题，现在开发商让我们全款，可我们没有钱，请问这种情况能解除合同吗？算我们违约吗？
律师解答：
需结合《合同》具体约定进行判断，若《合同》约定了无法办理房贷手续为解除《合同》的事由，那么可以解除该《合同》；若《合同》未予约定，则须承担一定的违约责任。
问题四：购买阁楼
想买一个阁楼，阁楼没有产权，需要跟开发商签一个购买协议合同，请问这个合同受法律保护吗？阁楼下面的标准房子是70年产权
律师解答：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：......(六)未依法登记领取权属证书的;......”没有产权证的房产不可以办理过户，国家不予保护，购买此类房产存在较大的风险，建议不要购买。
问题五：地下人防工程改造车位
开发商把地下人防工程，当车位卖给业主，这个业主能买吗？谢谢！
律师解答：
对于人防工程权属问题，目前司法实践中存在争议，但《人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”具体而言，若是开发商投资建设了小区的人防工程，其人防车位的管理收益则归开发商所有，故开发商确实有转让人防工程停车位使用权的权利。
问题六：期房精装预算暴超实际
已买期房，装修单价2400每平，按套内算合3000每平，装修预算中包含了开发商的利润，最后核算发现其预算报价超出实价一倍以上，能否在签认购书后要求其补齐预算再签购房合同，如果其不同意，如何保护自身利益？赐教！
律师解答：
需结合《认购协议》具体约定处理，若《认购协议》对精装修价格等内容作出了明确具体约定，则应当按照《认购协议》有关内容与开发商签订正式《商品房买卖合同》；若《认购协议》未就有关问题进行约定，则建议与开发商协商处理。
问题七：房屋楼层
购买房子时一直未告知19A是18层，签订商品房预售合同时,发现问题我拒绝签字。向开发商申请更换房子，但是开发商拒绝了。我想问下像这样的情况我能全额退房吗？(已经缴纳了首付60%)在这之前诚意登记过，但是那里都没有注明19A即18层。也没有口头告知过！
律师解答：
因未签订正式《商品房买卖合同》，可要求开发商返还已交首付款，但如果已签订《认购协议》，则可能需要承担一定的违约责任。
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