我来谈两个方面，第一个是给大家介绍一下建设银行房地产信贷业务的基本情况，第二个是跟大家交流一下在平时放贷过程中，我们关注的一些问题。
首先，去年长沙房地产市场与全国一样，是非常红火的一年，可以说是供销两旺，量价齐升。在这个良好的背景之下，我们湖南建设银行的房地产信贷业务也取得了良好的成绩。我们的房屋贷款总量突破了200亿，累计发放突破了100亿，新增突破了20亿。这是什么概念呢，我们全省的房贷是800亿，我们就占了四分之一；增量的话我们建行全国新增了170亿，我们占了将近八分之一，我们现在在全国银行是排名第七位，我们的房业贷款甚至已经超过了北京。因此就规模来讲发展的非常快，这也是受益于房地产良好的市场情况。
此外从质量上来讲也发展的非常的不错，现在我们的不良率是0.54%，全国大概是0.6%，还是比较低的。而我们全省的不良率水平约是0.9%，我们现在大概是全省一半的水平。具体到长沙范围情况更好，我们现在开发贷款大概是这样的情况：从整个分布来讲，长沙市只占40%，地市占了60%；从贷款量来讲，情况是相反的，长沙市占60%，地市占40%，体现了我们的朝向是以支持大城市为准。
质量方面，我们现在长沙市的房屋贷款质量是非常好的，整个不良水平是0.2亿，占全国不良比重水平的一半以下，所以说明长沙市房贷质量是非常好的，这是我们房地产市场贷款的情况。另一大块就是按揭，个人贷款这一块，我们的情况也是非常好的。去年新增了140亿，而我们全行新增是300亿，有将近一半的贷款用于个人贷款这一块。其中长沙增长了60个亿，增长占了接近一半的水平。从我们的总量和增长量来说，房地产这一块我们是可喜的。但是有一个反差，刚刚开发企业的老总就提到了融资供应有些问题，现在也确实存在这些问题，后面我会有一些补充说明。确实现在需求扩大，无法满足。现在的房地产市场，我们的房屋开发贷款审批积压非常大，已经审批没有发放的有100多亿，没有审批的贷款还有100多亿，包括全地市的只经过营销还没有进入系统的还有200多亿，总量加起来起码是400亿以上，市场压力之大可想而知。从开发按揭贷款来说，我们平均积压水平是40亿左右，长沙市好一点。那么长期处于这种情况，说明长沙房地产市场确实很火热。这是一个基本情况。
第二个情况，围绕我们今年的房地产贷款业务怎么开展，我们应该关注些什么。主要有四个方面：第一是市场问题，第二是价格问题，第三是产品结构的问题，第四是住建关系的问题。从这个市场的情况来判断，我觉得任何一个市场都是由供应和需求两方面决定的。我个人判断这个市场是不容乐观的。我们也做过一些调查，因为我们部门是房地产开发经营部，我们去年用了三个字总结，是“热发展”。但在今年的工作思路中我们也提了三个字，叫“冷思考”。
这个市场确实是有问题的，从供应方面来讲，这个供给量是非常大的。去年长沙市在建面积新开扩面积在中国省会城市来说都是最高的，加上其他几个因素，比如说我看了一个资料，我们的保障房供给长沙市的5年之内是500多亿，每一年都有40-50亿供应量，这一块就增加了供给。现在还有去年搞的国家提出的城镇化和新农村建设，我们也做了新的产品，叫做城镇化贷款和新农村贷款。那么这两个产品是解决了两个问题，第一个是解决了政府融资问题，因为政府融资受到严格的限制，其实很大一部分融资存在于房地产方面。这些房地产都在郊区，有的在县里，有的甚至在乡村，而且这块贷款有些还不是以房地产的名义进行发放，而是以个人名义进行发放，这样就增大了供给量，所以供应这一块是比较大的。整个长沙市去年实际销售了1900多万平方，其中在建的有800多万平方，批准预售的有2600多万平方，还是有300多万平方是亏损的，而这个亏损是增加的。从需求方面来讲，前面刚刚讲的都是去年市场较为火热的情况，去年大概销售了1900多万平方，这是件好事，但从另一方面来说，我也觉得不一定是件好事。我去年看了一个资料全国销售房屋是3亿平方，相当于全国每人买了一平米的房子。而全国平均水平是700万，我们长沙市是1900万平方，接近于全国的3倍，所以这个房屋销售量是非常大的。房子买的多，剩余的量就少，因此我对这个供需关系不是很乐观，至少存在很大的不确定性，这是第一点这个市场的问题。
第二点是这个价格的问题，价格现在我认为是处在一个两难的境地。在开发商来讲肯定是希望涨价，而从老百姓来讲希望降价，而我个人认为现在这个价格涨也较难，降也有一定难度。现在要涨价的话，那么按照现在市场的情况来说，是严重的供应大于需求，而且这种差距会越来越大。有一个专家提出了一个新的概念，他说现在的房地产行业也是一个产能过剩的行业，我觉得非常有道理。原来说钢铁行业、水泥行业是产能过剩，那么房地产行业其实也是产能过剩，甚至比钢铁行业的供应还要多。在现在的情况下，很难有一个涨价的空间，这不符合市场经济的规律，所以涨价比较有限。根据我们的调查，长沙市的住宅率是40%，商业是20%，这个数据也比较难弄准确，是大体上的，但是说明这个空置量还是很高，所以说涨价还是很难的。那么降价也是很难的，怎么降都降不下来。我觉得有两个重要的因素：第一个是土地成本。去年房价涨的很快，但是土地价格涨的更多，大概是几倍的速度，那么这个成本就上去了。刚刚前面也说到娄底地价越来越高，那么这些刚性成本没有办法将价格压低，所以说我们很难对这个价格进行掌握或者判断，这是第二点关于房价的问题。
第三点是产品结构的问题，是关于房地产业态的问题。刚刚保利地产的老总讲到这个综合体的问题，这是我们非常关注的。去年我们也拿了几十个亿做了综合体这个项目，这个前景确实非常的大。现在我们也做了一项调查，长沙市现在的综合体是2000多万平方，其中写字楼是800多万平方，目前在建的综合体和已经建好的综合体，我们估算了一下比例，在未来五年之内，大概是现有所有写字楼的2倍。等于说在5年之内，是所有写字楼的2倍面积。根本没有这么多新增的公司来使用这个办公楼，因此这样是严重的不符合实情。现在的综合体房产管理比一般的房屋规划更复杂，不仅有开发的、管理的问题，还有套数的兼容问题。比如我们现在出去一看，商场有商场、酒店、写字楼、住宅，现在这个商场和商业地产也属于文化企业，应该是用2010年就开始调控了，在开始实行住宅限购以后开始转向商业。我觉得当时这个转变是对的，也是很好的抓住了市场机会，当时大家都在转，现在是不是转的更好，导致商业地产现在很火。而且这还有一个加盟的问题，现在电商对于商业门店的销售有很大的促进，这个商业的未来是光明的。从酒店来看，酒店经营非常困难，从我们原来的一些客户就可以看出。现在要经营酒店，那还有一些问题。再一个写字楼、住宅，在市中心一些的综合体，住宅起码都是3万一平的价格，这个价格是很高的。所以说综合体引起的不仅是开发商的关注，我们也非常关注这一块。这是第三点业态的问题。
最后是对当前一些形势的分析。现在实体经济不景气，资金比较紧，特别是一些银行从去年底出现“钱荒”，几次资金告急，今年这种情况也在持续，房地产的情况也是如此。对于房贷，我们可能比较关注两个问题：一个是自有资金，这是当前特别麻烦的一件事情。很多融资现在都在房地产市场里面，高息融资很大一部分都在房地产里。第二个是我们对开发企业的贷款，当前一些情况是不太规范的，在这里对我们的开发企业也好，对我们的房产管理部门也好，我提出一点建议。当前比较麻烦的问题，一个是手续费的问题，第二个是利率问题。当有些开发商提出的免首付或者低首付的问题，如一两成首付或者零首付，这个对开发商来说之是一种营销策略，但是我们已经有个别银行暴露出不良贷款的问题。对于长沙房地产的问题，当时就提出了二套房首付提高到65%，首套房是30%，在这种情况下贷款是比较难的，针对这种情况开发商就提出免首付，那么这个首付费用是从哪里出呢，实际上还是在房价里面，可能房价提高一点，就把这个按揭做成了。但是这样看起来好像把这个问题解决了，促销起到了一定的作用，但是其实是有很大的隐患。这样的客户群是非常不可靠的，如果说他首付都拿不出来，而让开发商垫付的话，那这种客户是低端的。现在我们就暴露出这些问题，甚至有些贷款人都找不到。当一分钱都不用出，白白拿回了一套房子，消费者怎么可能不干呢？当前长沙这种情况曝光的比较多，所以希望我们房管局对这种现象采取一定的措施，约束一下开发商，配合我们金融机构，把这个房地产市场做得更规范，使得房地产市场能够持续发展。
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