每日楼市观察：二手房市场刚需占七成 买家最爱中小户型

    新盘打折二手房提价 购房者缘何“喜新厌旧”

    据二十一世纪不动产数据显示，随着普通住房标准调整以及春季楼市传统旺季的到来，今年3月份，上海二手房成交回升至1.5万套的水平线上方，为近14个月以来新高。但是成交一回升，很多卖家即开始坐地起价，令区域内一二手房价格倒挂再现，也使得很多原本钟情于二手房的买家开始在新房和二手房之间犹豫不决。对于很多人来说，花更高的价格买一套二手房似乎有点得不偿失。

    二手房价格无优势

    新房市场竞相打折促销，二手房房东却是惜售心理严重，以至于二手房价格逼近甚至高于新房。这种现象在嘉定南翔、闸北大宁、宝山月浦等区域显得尤为明显，目前嘉定南翔板块内，新盘打折促销的力度比较大，基本上在9折左右，大部分新房与二手房的价格很接近，部分新房甚至比二手房便宜5%左右。

    刚需一族陈先生最近以200万元左右的总价，卖掉了自己位于闸北区的75平方米的两房，在嘉定南翔购入了一套126平方米的新建住宅，总价为265万元。

    陈先生觉得，贴上几十万元购入的这套新房不仅面积明显增加，交通、绿化等条件也比较好，住房条件得到了明显改善。“现在，南翔板块品质相近的二手房，加上税费要比我买的这套新房贵30万元，我觉得我此时下手，还是物有所值的。”陈先生说。

    买方承担税费成“潜规则”

    市民刘小姐穷尽所有积蓄在杨浦地区买了一套房龄未满5年的二手房，然而中介公司工作人员给她算了一笔账，加上占房价总额5.5%的营业税、1.5%的契税、1%的个人所得税和0.1%的印花税，算下来，5年内二手房交易各种税费就达到房价的8.1%。

    实际上，按照规定，营业税和个人所得税由卖方承担，而中介费则应该由买卖双方分担。然而，汉宇地产某位中介人员告诉笔者，现在几乎所有二手房交易报价都为净价，也就是说所有税费都由买方买单，“现在的二手房市场是典型的卖方市场，无论增加什么税费最后都由买房人来负担。”

    “相对来说，新房市场则要公开透明很多，没有太多杂七杂八的税费束缚，也不用看卖家的脸色和他们斗智斗勇，就算贵一点我们购房者心里买得也舒坦。”刘小姐汲取了这次教训，坚定了不买二手房的决心。

    有关专家认为，国家对二手房市场开征营业税和个人所得税等税费，提高交易成本，初衷是为了增加卖房者负担以打击投机性购房、引导自住性购房。然而，在一二手房供不应求的情况下，最终大多数税费都转嫁到了购房者身上，严重增加了购房者的负担。

    “增加成本，可能打击了投机，但是却限制了二手房交易，导致存量房无法盘活为有效供给，加剧了供需矛盾，也会给购房者造成新的不公平。”中原地产研究咨询部总监宋会雍表示。

    新房的升值潜力是隐藏的，也是在不断成长的。虽然多数新建小区所在区域相对较偏远，但是随着轨道交通的规划建设以及市政整体规划进程的进一步加快，新房周边的配套设施也会不断完善，其升值潜力亦较为可观。“不同的人买房都有不同的目的，只有弄清楚自己的需求，才能在复杂的楼市中找到最中意的那套房。”一位房屋中介公司的经理告诉笔者，量体裁衣，才能购买到最适合自己的好房。来源：新民晚报

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